【推荐】房地产合同8篇
随着法律观念的日渐普及，很多场合都离不了合同，签订合同是为了保障双方的利益，避免不必要的争端。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？以下是小编精心整理的房地产合同8篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
房地产合同 篇1
委托方：
设计方：
委托方委托设计方承担上海××城项目设计工作，工程地点为xx市xx区××路××号，经双方协商一致，签订本合同，并共同履行。
第一条 本合同签订依据
1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市规划法》以及国家和上海市有关规划设计的管理法规和规章。
1.2规划项目批准文件。
第二条 设计依据
2.1《××城项目规划设计任务书》。
2.2委托方提交的基础资料。
2.3设计方采用的主要技术标准是：
《城市规划编制办法实施细则》;
《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)。
第三条 合同文件的优先次序
构成本合同的文件可视为是能互相说明的，如果合同文件存在歧义或不一致，则根据如下次序进行使用和解释：
3.1合同书及补充协议;
3.2委托方要求及《××城项目规划设计任务书》;
3.3合同规定的其它有效附件。
第四条 本合同项目的名称、规模、阶段及设计内容
4.1名称：××城项目工程规划概念方案设计、方案设计深化及扩初设计。
4.2规模：可建设用地××万平方米(用地内含已建学校，学校占地面积×万平方米)
容积率：1.5(居住及配套)
总建筑面积：约××万平方米
4.3设计内容及阶段：
本次设计地块内含××厂地块和××厂地块，需将二块地合并统一规划。合同内容为整个设计过程之概念方案设计、方案深化设计及扩初设计(单体报批图)阶段内容，各阶段具体内容如下：
4.3.1完成概念方案阶段设计，包括总平面规划、道路交通规划、竖向设计、建筑环境与景观设计、建筑单体方案设计(包括组团设计、户型设计示意、立面设计意象)、其它分析图等，方案汇报后，若未能达到委托方期望之效果，委托方有权解除本合同，委托方不要求解除本合同的，设计方有义务按照委托方要求调整设计构思及意图，直至委托方书面确认方可进入下一阶段设计。
4.3.2调整并完善概念方案，主要在委托方对概念方案初步认可的基础上，进行概念方案深化设计;此阶段主要完成总平面规划及各种分析图，单体方案平立剖面图，完成各种户型及组合图，提出详细经济技术指标;此阶段文件需满足规划局及委托方的经济评价的要求。
4.3.3在征得委托方对方案的书面意见的基础上，进行方案深化设计，形成正式详规及方案报批文件，提交政府规划等主管部门批准。报批文件包括的内容：总平面规划及各种分析图，单体建筑方案设计(包括住宅户型、平面组合、立面及立面效果图等，商业设计及研究)，并按委托方及有关主管部门要求提交规划设计说明书及经济技术指标等文件资料(包括但不限于本合同第六条款规定的文件)，形成设计文本。
4.3.4在完成规划局详规及方案审批意见后进行扩初设计。此阶段工作内容主要为各单体建筑平立剖面图，对影响单体建筑立面的主要剖面、关键节点、材料、色彩予以表达，提供材料样板，指导及配合其它设计单位的扩初及施工图设计，对施工图设计过程中出现的技术问题，设计方应给予技术服务咨询和指导;若委托方对方案提出新的修改意见，设计方应无条件配合修改，非原则性、重大性、功能性的修改意见，设计费不作调整。
4.3.5在以上设计过程中设计方承诺来上海项目现场与委托方进行汇报研讨次数不少于8次 (含8次)。确因工作需要，应委托方要求，设计方超过前述8次的来沪次数，发生的差旅费用由委托方承担。
第五条 委托方向设计方提交的有关资料、文件及时间
地形图纸(比例尺[1:500])，两份;
地形图电子文件(光盘 )，一份;
规划设计要点，两份;
××城项目规划设计任务书，一份;
红线点坐标，两份;
时间：××××年×月××日前。
第六条 设计方向委托方交付的设计文件、份数、地点及时间
6.1概念方案设计及调整概念方案阶段设计文件包括：
规划总平面图(1:500)
道路交通与竖向设计图(1:500)
环境与景观设计示意图
城市轮廓分析图
各组团设计概念图，比例不限
住宅单体方案设计(含立面设计意向、户型设计示意)
地下室或半地下室规划图(1:200)
其它分析图，比例不限
工作模型
文本：包括概念方案说明书和所有图纸缩印件
概念方案说明书应说明规划设计创意及构思，简要计算各经济技术指标
所有图纸中应包括表现效果图及CAD图;
6.2方案深化(详规报批)设计文件包括：
方案设计说明书
经济技术指标
规划总平面图(1:500)
道路交通与竖向设计图(1:500)
环境与景观设计图(1:500)
城市轮廓分析图
其它分析图，比例不限
住宅单体方案设计(含立面效果图、户型平面图)
地下室或半地下室规划图(1:200)
文本：包括方案设计说明书和所有图纸缩印件;方案设计说明书应说明规划设计创意及构思，详细计算各经济技术指标(包括各组团、住宅户型套内建筑面积和销售面积)
所有图纸中应包括表现效果图及CAD图
6.3扩初设计阶段(单体报批)设计文件包括：
单体设计说明书
经济技术指标
总平面图
地下车库平面图
各建筑单体平面图
各建筑单体立面图(不少于三个)，外观立面图应标明所用材料及颜色
各建筑单体剖面图
各建筑组团主要立面图
各建筑组团主要剖面图
放大关键局部立面、剖面图，应标明关键尺寸
关键设计区域放大立面、剖面图
区域细部分析图
材料展示板说明建筑材料、装修及颜色
文本：包括设计说明书和所有图纸缩印件;设计说明应包括：单体主要设计要求及各经济技术指标(包括各组团、单体住宅户型套内建筑面积、单体建筑面积等)，图纸应包括主要单体立面表现效果图(正面及背面)及CAD图
6.4详细规划模型一台(比例1:300)
6.5提交文件份数：
6.1、6.2、6.3条彩图各1套;
6.1、6.2、6.3条文本各10套(含各类图纸的缩印件);
6.1、6.2、6.3条电子文件光盘各一份。
6.6提交文件时间：设计方应于××××年×月××日前完成概念方案设计并提交设计成果，自概念方案经委托人书面确认后7日内，设计方应完成方案设计并提交设计成果;自方案设计经委托人书面确认后7日内，设计方完成并提交深化、报批图纸;在方案深化设计经委托方及有关政府主管部门书面确认后10日内完成扩初设计工作并提交设计成果。
若设计方逾期不能完成设计工作及递交设计成果文件的，其逾期违约责任由设计方承担，并承担相应的违约金;若委托方要求设计方提前完成设计并提交设计成果文件的，双方提前商定出图时间。
6.7提交文件地点：xx市xx区××路××号×楼设计部。
第七条 费用
7.1根据本合同第1.1条款的相应规定，经双方商定，设计费单价总计为××元/平方米，其中：概念方案设计阶段×元/M2 ,设计费计××万元;方案设计及深化阶段×元/M2，设计费计×××万元，扩初设计阶段×元/M2，设计费计××万元，设计费总计×××万元。
7.2本合同约定的设计费单价一次性包死，包括设计方完成本合同约定工作内容及要求提供的各项设计成果文件所需的设计费、晒图费以及设计人员来往车旅费、食宿费、管理费、税金等设计方将符合本合同约定的设计成果交付委托方所需的所有费用，该单价不因包括该工程建筑面积的变化、设计范围内的补充设计、增加设计深度、修改方案、国家调整设计费率、总投资调整、概预算调整等任何因素的变化而调整，除本协议另有约定外，委托方无需向设计方支付其他任何费用。
第八条 支付方式
8.1本合同生效之日起10日内，委托方支付设计费总额的10%，计××万元作为预付款。
8.2 设计方提交概念方案设计文件并经委托方及有关主管部门书面确认后七日内，委托方支付设计方设计费总额的20%(含委托方支付的预付款)，计××万元;
8.3 设计方提交方案深化(详规报批)设计文件，正式向规划局申报并取得详规批复等规划局认可的书面文件后七日内，委托方支付本合同总设计费的30%，计××万元;
8.4设计方完成扩初设计并提交扩初设计阶段(单体报批)设计文件，向规划局单体报批取得批复并经委托方确认之日起七日内，委托方支付本合同总设计费的20%，计××万元;
8.5剩余设计费待施工图设计完成，工程竣工验收合格之日起10日内付清。
8.6设计费用由银行转帐支付，委托方在支付设计费用前，设计方应当向委托方开具相应金额的合法发票，否则，委托方有权拒绝支付相应款项。
第九条 双方责任
9.1委托方责任
9.1.1委托方按本合同第五条规定的内容，在规定的时间内向设计方提交基础资料及文件，并对其完整性、正确性及时效性负责。委托方不得要求设计方违反国家有关标准进行设计。
9.1.2 委托方提交上述资料及文件超过规定期限 10天以内，设计方按本合同第六条规定的交付设计文件时间顺延;委托方交付上述资料及文件超过规定期限10天以上时，设计方有权重新协商提交设计文件的时间。
9.1.3委托方确定×××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，涉及对设计成果的确认或有关费用的确认等，必须经委托方加盖公章方为有效，否则，委托方一律不予认可。委托方若变更联络人须提前×日书面通知设计方。
9.1.4委托方应按本合同约定的金额和时间向设计方支付设计费。
9.1.5委托方要求设计方比合同规定时间提前交付设计文件时，须提前××日通知设计方，设计方应当书面答复，如自收到通知之日起×日内不答复的，视为同意委托方变更提交设计文件的时间。
9.1.6方案深化设计内容的深度不能满足下一步设计要求时，设计方应在委托方指定期限内进行修改或重新设计，直至达到合同约定标准，且委托方有权不支付设计费，并解除本合同。
9.2设计方责任
9.2.1设计方应按国家规定和合同约定的技术规范、标准进行设计，按本合同第六条规定的内容、时间、设计成果形式及份数向委托方交付设计文件(出现9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5规定有关交付设计文件顺延的情况除外)，并对提交的设计文件的质量负责，对委托方违反国家强制性设计规范的要求设计方有义务向委托方指出并提供相应的标准、规范依据。设计方并应当尽专业设计单位能够达到的注意，就设计方要求等不符合设计规范或常规之处，向委托方指出并指明其可能的后果，并应当按委托方的再次要求或标准执行。委托方未发出再次要求或标准的，设计方应当按原要求或标准执行。
9.2.2在设计分别进行到概念设计、方案设计、方案设计深化时 (各阶段设计基本完成，正式输出文件前)，设计方应向委托方进行设计汇报，待委托方及有关主管部门确认方案后方可输出正式文件，若设计方擅自输出设计成果文件后与委托方意见不一致时，其文件资料费用不予支付，委托方有权拒绝支付设计费。
9.2.3设计方确定××为本项目的设计联络人，负责设计联络工作，期间的有关联络及有效文件签署须有联络人签字，若设计方变更联络人须提前×日书面通知委托人。
9.2.4设计文件中选用的国家规范、部门及地方规范资料由设计方自行解决，所需费用由设计方自行承担。
9.2.5设计方对设计文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计方设计错误造成工程质量事故损失，设计方除负责采取补救措施外，应免收受损失部分的设计费，并赔偿由此给委托方造成的经济损失。
9.2.6设计方交付设计文件后，按规定参加委托方和有关上级的设计审查及报批，并根据审查结论负责对设计成果进行调整修改补充，该部分内容不计入设计变更，不增加费用。
9.2.7设计方有责任在施工图设计阶段向施工图设计方进行技术交底，对施工图设计方提出的问题及时给予解答，对设计过程中发现的影响效果的部位按委托方要求及时给予更改。
9.2.8设计方应当在本协议签订之日起×日内向委托方提供设计项目组组成情况及各成员的专业水平情况报告，由委托方审议，并应当按委托方要求撤换相关人员，但委托方的审议并不免除设计方组织设计项目组不力的责任。如发生变动，设计方应当提前×日向委托方提交书面报告。设计方必须由其内部职工组成的项目管理人员及技术人员自行完成本工程。委托方发现设计方上述人员与设计方所报不符，视为设计方违法分包，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。
9.2.9设计方应承担国家相关规定的相应的设计责任。
第十条 保密
委托方委托设计方形成的设计文件著作权归委托方所有，委托方有权自主决定使用而无需向设计方另行支付费用。设计方有署名权，参加各项评奖权。未经委托方同意，设计方不得将设计资料及文件擅自修改，复制或向第三人转让，或用于本合同项目外的项目。如发生以上情况，设计方应承担由此引起的一切后果及责任。
第十一条 诉讼
在执行本设计合同时如发生争议，委托方与设计方应及时协商解决。协商不成时，双方当事人同意可向委托方所在地人民法院起诉。
第十二条 合同的变更
双方协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第十三条 合同的解除
有下列情形之一者可解除合同:
13.1因不可抗力导致不能实现合同目的的;
13.2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
13.3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;
13.4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
13.5设计方提交的文件在设计方案的设计深度不能满足或体现委托方委托内容的;或不能通过政府部门批准的。
第十四条 违约责任
14.1委托方未按协议规定的时间、金额支付款项的，每日按应支付额的万分之二支付违约金。
14.2由于设计方原因迟延交付设计文件的，每日按设计费总额的万分之二支付违约金，逾期十五日，委托方有权解除本协议，设计方应向委托方承担设计费总额20%的违约金。
14.3在合同履行期间，除根据合同第十三条规定及因设计方原因导致本协议解除和终止外，委托方有权提前××日通知设计方解除本合同，双方按下列情况执行：
14.3.1设计方设计工作未开始的，委托方不给予任何补偿和赔偿，如委托方已支付预付款，设计方应在委托方指定期限内无息返还给委托方。逾期未返还的，每日按应返还金额的千分之二支付违约金。
14.3.2在设计工作已经开始并向委托方提交设计成果，委托方予以确认无异议的(即设计方已经开始进行概念方案设计阶段)，双方按照设计方提交设计成果的实际设计量进行结算，除此之外，委托方无需向设计方承担任何补偿和赔偿责任和费用，同时设计方应保证该阶段设计方案及已提交的设计成果的的完整性、准确性。
14.4 设计方应当随时应委托方的要求或征得委托方同意后修改其设计中的错误、矛盾、偏差、或漏项。因设计设计偏差、错误、矛盾或漏项，致使设计期限延长或成本费用增加的，设计方应当承担相应赔偿补偿责任，如给委托方或任何他人造成损失的，设计方并应当赔偿该损失。
14.5设计方不能有效履行本合同各项规定，致使工程出现质量等问题，设计方应承担相应的赔偿责任及法律责任。
第十五条 合同生效及其他
15.1设计方为本合同项目的服务至报批完成且全部工程竣工验收合格之日止。
15.2本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式8 份，委托方6份，设计方2 份。
15.3本合同生效后，双方认为必要时，可到项目所在地建设行政主管部门规定的审查部门备案，到工商行政管理部门鉴证。
15.4本合同附件与本合同具有同等法律效力。
附件：
委托方提出的《项目规划设计任务书》;
双方认可的往来传真、电报、会议纪要等。
15.5未尽事宜，经双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
委托方： (盖章) 设计方：(盖章)
法定代表人：(签字) 法定代表人：(签字)
委托代理人：(签字) 委托代理人：(签字)
项目经理：(签字) 项目经理：(签字)
住 所： 住 所：
电 话： 电 话：
传 真： 传 真：
开户银行： 开户银行：
银行帐号： 银行帐号：
日期： 日期：
房地产合同 篇2
委托估价方: (以下简称甲方)
受托估价方: (以下简称乙方)
甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:
一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。
二、甲方应于 年 月 日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:
1. 上述住宅楼房的确权证明材料复印件;
2. 其他有关资料。
三、乙方应根据甲方委托评估的目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。
四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。
五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[1997]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币 万元, 乙方将评估报告交付甲方时, 甲方将剩余的评估费一次付给乙方。
六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。
七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。
八、本协议于XX年 月 日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产合同 篇3
第一节概述
一、“按揭”的渊源
学术界基本一致的看法是，“按揭”一词来源于英美法的mortgage，先为香港使用，后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点，在南方又有“押”的含义，“揭”字则来源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。
近代英美法中的mortgage，是一种以不动产为主要标的的权证转移（transferringoftitle）和权证回赎（redeption）相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行，将不动产权证转移给债权人，在债务履行完毕后，债务人有将不动产权证赎回的权利；在债务人不能履行债务时，该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产，债务人欲再次设定mortgage时，则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge（质押），也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien（留置）。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保，据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注：参见许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年出版，第47页〗，可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。
1925年英国颁布物权法，对传统的mortgage制度作了较大调整，除引进大陆法的登记制度，要求设定mortgage必须登记外，还用变价取代债权人对财产权利的获得，即在债务人不能履行到期债务时，债权人不能直接取得用于mortgage的财产的所有权或相关权益，而只能申请对相关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿，或在不能实现变价时由法院将相关财产判给债权人。英国物权法的规定使mortgage与大陆法中的“抵押”更为接近，但权证的转移仍为mortgage的基本特征。
香港1984年颁布的《转让和物权条例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）则更进一步，不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得相关财产的所有权，还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的所有权，但该财产所有权应从属于对债权人的财产负担〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，权证的转移已演变为按揭登记和权证保留，权证的回赎权已演变为清偿债务后撤销抵押的请求权。
按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系，香港地少人多，地价昂贵，发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大，给许多发展商带来资金压力，故有将尚未建成的房屋通过预售以融通资金的必要。同时，香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级，少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款，遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力。加之，上个世纪六十年代至九十年初，香港经济高速发展，房屋价格成倍增长，以按揭的方式买楼还是不错的投资选择。又由于房屋价格飞涨，银行发放的按揭贷款，既无风险，且有稳定的利息收益，等等因素，均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。
二、按揭在大陆地区的发展
在上个世纪八十年代南方沿海首先开始土地有偿使用后，以市场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人，他们带来了购房资金，也带来按揭购房的要求，但当时在大陆以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化，对个人的贷款还没有开放，按揭要求无法满足。至九十年代后期，国家为配合住房制度的改革，开始允许商业银行开办个人住房担保贷款。初期，对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼。由于所购房屋尚未竣工或虽已竣工但未取得房地产证，购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产，而是依预售合同所产生的合同权益，预售合同经过预售登记而得以保全其请求权，该请求权即是对正在形成中的不动产物权的请求权。登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存，购房人付清贷款后取回，此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移，但因不动产物权尚未形成，用于按揭的是对未来物权的期待权，其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不甚相符。
之后，按揭房屋的范围扩大到二手楼和现楼，按揭的内容发生重大变化。由于二手楼或现楼多数已有房屋产权，买卖交易直接在产权人和购房人之间进行，发展商不参与；又由于房屋已有产权，用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权，而是已经形成的不动产物权，再加上按揭登记，此时的按揭已完全具有大陆法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未偿还以前，产权证在办理过户后并不直接发还购房人，而是由贷款银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证，此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征。
至今，按揭的房屋已不再限于住房，商铺、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭。其主要特征，除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外，其它与抵押无大的差异。
在司法实践中，鉴于法律并未对按揭作出专门规定，有关争议参照抵押的规定处理，最高人民法院颁布《<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力。该规定解决了法律与实践脱节的问题。由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押，对于抵押标的物的扩充有特别的意义。
三、按揭作为一种特殊形式的抵押
尽管我国法律将按揭视同抵押处理，但按揭与一般意义上的房地产抵押相比，仍有其特殊性。它表现在：
1、主体不同。由于按揭主要适用于房地产的买卖，其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行。而房地产抵押适用所有形式的债务担保，其有关法律关系的主体为债权人（或抵押权人）、债务人和抵押人。按揭的债权人（或按揭权人）只能是进行按揭业务的商业银行。抵押中的债权人可以是银行，也可以是非银行金融机构，或其它享有债权的人。按揭的按揭人一定是购房人，但抵押中的抵押人可以是债务人，也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人。
2、主合同的法律性质不同。尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同，且按揭和抵押均是主债务合同的从合同，但按揭的主合同是贷款合同，而抵押的主合同可以是贷款合同，也可以是买卖合同，或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同。
3、涉及的法律关系不同。按揭涉及三种法律关系：购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系，购房人与商业银行
之间的借贷关系，以及购房人与银行之间的抵押担保关系。有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系，从而使按揭涉及的法律关系达到四种。而一般意义上的房地产抵押主要涉及两种法律关系：债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人（债权人）之间的抵押担保关系。
4、标的物的范围不同。房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋所有权，按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋所有权，也可以是与预售楼有关的权益，即是正在形成的不动产物权的期待权。
5、登记和设定的方式不同。房地产抵押依法进行抵押登记，房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等，抵押权人取得他项权证书。按揭登记时，标的物已取得产权的，产权过户后进行类似于抵押登记的按揭登记，产权证交商业银行保存，在按揭款付清后发还给按揭人（购房人）；标的物未取得产权的，预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记，备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。按揭期间取得产权证的，产权证由银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。
预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记，是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施，实践中的.预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质。对预售合同进行预售登记，购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权，却能将对正在形成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载，以排斥顺位在后的对同一标的物转让、抵押、查封等，切实保护购房人的权益。对按
揭贷款合同进行预售登记，可以保全商业银行对购房人请求权的请求权，以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分，并排斥他人侵害该请求权。
6、实现的方式不同。在按揭房屋取得房地产权证之前，按揭的标的不是所购房屋，而是对所购房屋的请求权。因此，在发生按揭合同纠纷时，按揭权人不是通过处分房屋来实现自己的按揭权，而是通过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权。对发展商来说，按揭权人有代位行使按揭人在购房合同的有关权利的权利。比如，在按揭人不能按期偿还按揭贷款或失去供款能力时，按揭权人则可依按揭合同取得相关代位权，代位行使按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权，或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权，最终将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务，或直接处分该请求权，以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务。
所以，发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保，还在于为按揭银行将来代位行使按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认。
7、承担担保责任的方式不同。在一般房地产抵押中，抵押人以自己拥有的房地产承担担保责任，抵押人在承担担保责任后丧失的是相应的不动产物权。在按揭的法律关系中，按揭人通常不是以自己拥有的房地产承担按揭责任，而是以自己拥有请求权的、实际为发展商拥有的房地产承担按揭责任，按揭人在承担按揭责任后丧失的不是相应的不动产物权，而是对相应的该不动产物权的请求权。
第二节房地产按揭合同的主要条款
房地产按揭合同，有时也叫购房抵押合同，它可以是一个独立的合同文本，作为从属于购房借款合同的法律文件，也可以是一些相对独立的合同条款，作为购房借款合同的一部分。当与按揭有关的规定和与借款有关的规定出现在同一合同文本时，该合同文本被称为按揭借款合同，或叫购房抵押借款合同。后一种叫法在“抵押”之前加上“购房”二字，以示其与一般意义上的房地产抵押的区别。独立的按揭合同与相对独立的按揭条款之间只要其内容完整，在法律效力上并无分别。
一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商
按揭合同中的按揭人必须是购房合同中购房人和借款合同中的借款人。按揭人、购房人和借款人三位一体，是按揭法律关系的最显著的特征之一。在购房按揭借款的法律关系，购房合同、借款合同和按揭合同互相交织，三种法律关系互相依存，互为补充。按揭人是唯一同时参加三种法律关系的当事人，反映出三种法律关系的确立均以按揭人之利益为核心，并以按揭人完成购房行为为目的。
按揭合同中的按揭权人是能够经营公民个人贷款业务的商业银行，不能合法经营个人贷款业务的银行、其它金融机构、企业和个人不能成为按揭合同的按揭权人。
发展商参加按揭合同并作为当事方是按揭合同异于一般房地产抵押合同的又一特征，其帮助按揭合同履行的责任以及相应的担保责任在一般房地产抵押合同中并不多见。
如果合同文本不叫按揭合同，而叫购房抵押合同或购房抵押借款合同，按揭人和按揭权人则相应称为抵押人和抵押权人，名称虽然不同，权利义务关系却没有差异。
二、按揭之标的
按揭之标的必须是按揭人依购房合同所购之房屋，合同应载明该房屋所处之具体位置、楼层、房号、面积等。房屋未取得房地产权证的，应写明房屋预售契约之编号。
按揭标的之性质，在房屋未取得产权证之前，是按揭人依购房合同所产生的权益，在房屋取得产权证之后，是按揭人对所购房屋的所有权和房屋共用土地的使用权。按揭合同签定后，房屋产权证可能随时取得，因而按揭之标的可能随时发生变化，即在按揭合同履行过程中，作为按揭标的的合同权益或请求权可能随时会转变成不动产物权。
三、按揭担保的范围
按揭合同应写明按揭所担保的债权的范围，一般包括按揭款的本金、利息、罚息和实现债权的费用等。
四、按揭的期限
按揭是房地产抵押的一种特殊形式，在主债务未受清偿时，本不受约定期限之限制，但实践中的按揭合同多设期限条款，即将期限设定自按揭合同登记之日起，到主债务受清偿之日止。
五、按揭权人之权利
1、优先受偿权。无论按揭标的是合同权益，还是不动产物权，在实现按揭权时，按揭权人均有优先受偿权。在因房屋发生毁损而获得赔偿时，所获赔偿是按揭标的的代位物，按揭权人对代位物同样有优先受偿权。
在按揭标的是按揭人依购房合同所产生的权益时，为实现按揭权，按揭权人有权代位行使按揭人在购房合同中的权利，即要求发展商按购房合同的规定履行义务，及时按购房合同规定的质量条件建造房屋和交付使用。按揭权人也可以代位将该请求权或房屋产权予以拍卖变现，以所得价款优先受偿，以偿还按揭人所欠债务。所得价款多出所欠债务部分，交还按揭人。
值得注意的是，房屋按揭同样存在担保物权的竞合问题。在房屋预售时，因房屋产权尚未取得，房屋上设置物上负担的可能性不大，所以预售房屋按揭，较少有其它抵押权与按揭权同时存在于预售房屋之上的可能性。但如果购房合同的标的是已经取得产权的房屋，则在设置按揭时该房屋上可能已经有抵押权存在。同时，在设置按揭以后，随着按揭款的逐步清偿，经按揭权人同意，按揭人也可以将有产权的按揭房屋另设抵押。在此情况下，按揭权人的优先受偿权相对其他抵押权而存在，按揭权人以其按揭在各抵押权中的位置和顺序行使优先受偿权。
2、对按揭人的处分权的限制权。为保护按揭权人之权益，合同应订明按揭权人对按揭人的处分权的限制权。如果按揭人欲转让其在购房合同的权益，应先征得按揭权人的书面同意。按揭所购房屋一般以自用为目的，如确需出租他人使用，按揭人不仅应征得按揭权人的书面同意，还应告知承租人有关按揭的事实，以便按揭权人在处分按揭房屋时，有关租赁合同能及时解除，出租人也能及时迁出该按揭房屋。
3、物上请求权。当按揭房屋受到来自按揭人或第三人的妨碍，或其行为足以减损按揭房屋的价值时，按揭权人有权要求加害人停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。按揭合同应对按揭权人的物上请求权明确确认。
4、检查权。按揭权人有权在合理的时间以合理的方式检查按揭房屋的物理状况。
5、其他知情权。如果有重要事件影响按揭人的支付能力，如发生对按揭人不利的诉讼或仲裁，或有重大事件影响发展商的施工进度，如发展商的银行帐户被法院查封，工程建设出现技术难题等，按揭权人均有权获得有关当事人的书面通知，以便了解事件真相及其相关后果。
六、按揭人之义务
1、接受按揭之义务。按揭人得同意将其房屋或有关合同权益用于按揭，在其不能偿还按揭款时，接受按揭权人行使按揭权。
2、保管义务。按揭人应妥善保管按揭房屋，不得为并不得允许他人为有可能减损按揭房屋之价值、并最终损害按揭权人利益之行为。按揭人一般还须为所购房屋购买财产保险。
3、接受处分权限制之义务。按揭人在将按揭房屋转让或出租或另设抵押时，应事先征得按揭权人书面同意。
4、告知义务。在有重大事件影响按揭人的支付能力时，按揭人应及时将事件告知按揭权人。
5、承认发展商的回购权。若按揭人不能按时支付按揭款，除按揭权人可行使有关按揭权外，发展商也可以选择代按揭人支付余下按揭款，从而代替按揭人取得其对按揭房屋的有关权益。此时，发展商应对按揭人已经支付的按揭款予以适当补偿。该补偿行为在实践中被称作“回购”行为。
七、担保人之权利与义务
在按揭合同中，发展商既不是按揭人，也不是按揭权人，却又有相对独立的权利与责任，突显出按揭合同不同于一般房地产抵押合同的鲜明特征。
1、担保按揭人还款的责任。按揭合同中一般要求发展商作出书面承诺，在按揭人不能按期偿还按揭款时，发展商承担相应的担保责任。此承诺之性质为一般保证，责任的性质为补充责任，即在按揭权人实现按揭权以后，其债权仍不足以清偿的，发展商有责任对按揭人的余下债务予以清偿。
发展商的保证担保，连同按揭人的按揭担保，使按揭权人发放的按揭贷款得到双重还款保证。
2、确认和保护按揭权人利益的责任。由于发展商是购房合同中的当事人，且按揭房屋在办理产权之前实际上为发展商所拥有，故无论按揭的标的是合同权益，还是一种不动产物权，按揭权人欲实现其按揭权必有赖于发展商的配合。发展商的有效配合既利于按揭权的顺利实现，也利于保护按揭权人的权益在按揭期内不受侵犯。
3、专款专用的责任。依按揭之惯例，按揭权人发放的按揭贷款并不直接付给借款人（按揭人），而是直接付给发展商，以便发展商用于按揭房屋的建设。由于贷款的使用直接
影响按揭房屋的建设和按揭权的实现，故按揭合同应要求发展商专款专用，不得将资金挪作他用。
4、按时和按房屋买卖合同规定的条件建造房屋和交付使用的责任。此责任虽在房屋买卖合同中有明确规定，但在按揭合同中作出规定仍有重要意义。这样，在发展商不按时、不按质交付房屋时，既违反了对购房人（借款人、按揭人）的合同义务，也违反了对贷款人（按揭权人）的合同义务。
5、回购责任。有时按揭合同还规定在按揭人失去还款能力时，发展商有责任将已售出的房屋回购，然后由发展商继续履行对按揭权人的还款义务。
实际上，即使按揭合同没有回购条款，如果购房人失去还款能力，发展商在向按揭权人履行了担保义务后，反过来可向购房人主张债权，在收回房屋和向购房人作出适当补偿后，其结果与依回购条款履行回购责任的结果往往相差无几。
6、办理登记和向按揭权人交付权证的责任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向权利人交付权证的做法，发展商必须向按揭人承诺办理或协助办理按揭登记手续或房屋所有权证的申领手续，并保障将权证交按揭权人保管，直到按揭人履行完毕还款义务为止，方可交还按揭人。
八、违约责任
1、违约事由当事人须在按揭合同中约定特定条件，在该特定条件发生时，按揭权人有权处分按揭房屋和要求发展商承担责任。
（1）按揭人未按期供款。合同一般约定按揭款系逐月支付，如果按揭人累计数月未按期供款，或拖欠之供款达到特定数目，即构成按揭人违约。
（2）发生特定事由致使合同无法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后无人代其供款，按揭人因失业而无支付能力等。
（3）按揭人有其他违反合同义务和损害按揭权人利益之行为。如按揭人未尽保管义务，从事损害房屋价值之行为，或未服从按揭权人对其处分权之限制，擅自将按揭房屋另设抵押或转让给他人，从而损害按揭权人之利益者。
（4）发展商未按时、按质建造和交付房屋。此事由在现存多种合同范本中较少规定。但如果按时、按质建造和交付房屋是发展商对按揭权人的担保义务之一部分，则在发展商不按时和不按质建筑和交付房屋时，按揭权人当然有权追究发展商的违约责任。由于延期交楼和货不对板是购房合同中最主要的两种违约形式，且该违约形式不仅危害购房人的利益，也严重不利于按揭权人的利益，因此，将延期交楼和货不对板作为按揭权人追究发展商违约责任的事由有利于强化对发展商的开发行为的约束。
2、按揭房屋之处分按揭合同中对按揭房屋的处分的规定主要是处分方式和所得价款的分配顺序的约定。在协议折价、变卖和拍卖三种处分方式中，协议折价一般不适用于按揭房屋的处分，因为按揭权人作为商业银行只有在极特殊的情况下（如在按揭房屋设办事机构）才会接受以协议折价方式取得该按揭房屋。按揭房屋的处分以变卖和拍卖方式为主。
处分所得价款的分配顺序与处分抵押物后的分配顺序相似，在支付处分费用、代扣应缴税费后，处分所得主要用于偿还按揭人对按揭权人的债务。处分所得不足以偿还债务时，应由发展商承担补充责任，处分所得偿还债务后尚有余额的，余额交还按揭人。
3、担保人的补充责任有的按揭合同规定发展商对按揭人的债务承担连带清偿责。既是按揭合同，就应以按揭担保和按揭房屋的处分为主导，以发展商的担保责任为补充。若让发展商承担连带清偿责任，则按揭合同成可有可无之物，既无特色，也无意义。而且，设立按揭制度和签定按揭合同，旨在改善购房人之个人融资能力、以未来之物尽其所用，提高其生活质素，其前提是对其未来生活添加一定负担，以实现利益与责任的均衡。如果发展商须对按揭人的债务承担连带清偿责任，在发生违约事由时，按揭权人必置
按揭权于不顾为自己实现债权的便利而向发展商主张债权，此结果不仅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故发展商的担保责任是补充责任，只有在按揭房屋处分所得不足以偿还债务时，发展商才就其不足部分承担责任。
九、其他条款
1、按揭人的主体变更在按揭合同的履行期内，因按揭人死亡而发生继承或遗赠行为的，继承人或受遗赠人应在一定期限内到登记机关办理按揭人变更登记手续。因公民死亡之发生的继承和遗赠行为，虽涉及按揭人的变更，但不视为按揭房屋的转让，无须交纳与转让有关的税费，继承人或受遗赠人取得在购房合同、借款合同和按揭合同中的当事人的地位，享有相关权利，但须偿还尚未偿还之欠款。
2、强制执行公证强制执行公证的意义，在于通过国家公证机关对债权进行确认，并赋予该债权强制执行效力，在发生违约事由时，债权人无须经过诉讼程序确认债权，只须向法院执行机关申请强制执行债权即可。此举有利于债权之实现并免却当事人之讼累。实践中的通常做法是，在借款合同和按揭合同签订后将其提交公证机关进行强制执行公证。考虑到合同所涉债权会因合同的部分履行而发生变化，故在发生违约事由时，公证机关会要求债务人在债权的催款通知上签字以确认债务余额，然后据此出具强制执行证书，由债权人持强制执行公证书向法院申请强制执行。问题是，在发生违约事由时，债务人（按揭人）愿意在催款通知上签字的可能性微乎其微。谁会轻易地在对自己不利的法律文件上签字呢？由于没有债务人（按揭人）的配合，债权人（按揭权人）虽有经强制执行公证的合同，却往往因程序上的障碍无法取得强制执行证书，向法院直接申请执行的目的不能达到，为实现债权，当事人不得不转而向法院起诉，不仅时间延长，费用也增加，最终对双方当事人均不利。
所以，实践中应考虑在法院执行程序中确认债权的可能性，并省却债务人在催款通知上签字这一环节，以方便公证文书申请强制执行。事实上，法院对债权的确认不光是在诉讼程序中进行，在执行程序中也广泛存在。即使已经生效的法院判决，其所确认的债权也可能需要重新确认，如判决送达后债务部分履行的，因执行程序的延长使主债务的利息增加的，等等情况，都需要在执行过程中对债权数额作相应的加减。既然如此，为什么公证文书的履行情况不能在执行程序中确认呢？公证部门何以要用债务人的配合作为出具强制执行证书的条件呢？
3、费用分担各方当事人还应依当地的规定约定公证费、按揭登记费、印花税等费用的分担方式。
4、按揭之涂销按揭合同应约定在按揭人支付完毕按揭款本息时，有关按揭登记应依法涂销。
5、按揭合同生效和按揭成立的条件按揭合同一般约定在各方当事人签字后生效，按揭合同登记后，按揭即设定，按揭关系因此成立。
第三节房地产按揭合同履行中若干法律问题
一、按揭中的转按揭
所谓转按揭，是指在按揭合同的履行过程中因按揭人（一手购房人）转让所购房屋给转按揭人（二手购房人）而发生的按揭的权利义务关系的变动。以所购房屋是否取得房产证为标准，转按揭可分为以转让按揭合同权利义务为表现形式的转按揭和以转让不动产物权为表现形式的转按揭；以是否变更按揭银行为标准，转按揭也可分为变更按揭银行的转按揭和不变更按揭银行的转按揭。
按揭人在履行按揭合同的过程中，因生活或投资原因需要将所购房屋转让，而此时购房合同、贷款合同和按揭合同可能均未履行完毕，因此，所购房屋的转让会引起涉及多个合同的权利义务的一系列变化，此问题是法律实务中的新问题，法学理论尚未见系统论及。
1、以转让合同的权利义务为表现形式的转按揭在所购房屋取得产权证之前，预售合同虽经登记，房款亦通过按揭足额支付，但购房人（按揭人）对所购房屋并无现实的不动产物权，而只有要求发展商履行预售合同的请求权。虽然在实践中法院对待经预告登记的合同权利已视为一种准物权的性质，承认其效力超越合同相对方，并且经登记的合同权利享有一定程度的对世权，但因房屋产权证尚未取得，购房人仍不能享有完整的不动产物权。所以，对所购房屋的转让并不是不动产物权的转让，而是购房合同的权利义务的转让，因此引起的转按揭的具体特点是：
（1）构成转按揭的基础的房屋转让合同，其标的表面上是一手购房人（按揭人、转让人）所购房屋，实际上是一手购房人在房屋预售合同中的权利义务。由于一手购房人已通过银行按揭贷款的方式向发展商支付了全部购房款，预售合同中的一手购房人的主要义务已经履行。因房屋尚未交付，或虽已交付但尚未办理产权证，一手购房人依预售合同对发展商享有请求权，因此，所谓预售合同的权利义务的转让实际上是请求权的转让，其房屋转让合同实际上是一手购房人将其对发展商的请求权转让给二手购房人的约定。
（2）贷款合同的权利义务的变动。由于按揭银行已经向一手购房人履行贷款发放义务，在房屋转让时，二手购房人可以自有资金一次性或分多次归还贷款，
也可以直接承继一手购房人在贷款合同中的还款义务，或另与其他银行签订按揭贷款合同，以借款支付一手购房人转让款，使一手购房人履行完毕借款合同的还款义务，后两种情形，均可能以转按揭形式处理。
（3）按揭合同的权利义务的变动。如果房屋转让后借款合同的还款义务未履行完毕，须继续提供按揭担保的话，一手购房人（按揭人）将其在按揭合同中的责任转让给二手购房人，二手购房人以转按揭人的身份，用其所购房屋对其在借款合同的还款义务承担按揭担保责任。
（4）有关合同的权利义务转让是否应经合同相对方的同意，应视合同的履行情况和权利义务的性质而定。如果房款已经支付完毕，一手购房人仅仅转让对发展商的请求权给二手购房人的，依《合同法》第七十九条的规定，无须征得发展商同意，但须通知发展商，不通知的，合同对发展商无约束力，但转让合同仍然有效。因所购房屋已设定按揭，故转让合同应经按揭权人同意。房屋转让后，二手购房人需要发展商继续对借款合同提供担保的，则借款合同的权利义务的转让除当然需要征得按揭银行同意外，还须征得发展商的同意。按揭合同的权利义务的转让应征得按揭银行（按揭权人）的同意，转按揭后，按揭银行也可称为转按揭权人，它可以是原按揭银行，也可以是新按揭银行。
（5）因转让预售合同的权利义务而发生转按揭，应办理相应的预售变更登记和按揭变更登记。
2、以转让不动产物权为表现形式的转按揭如果一手购房人已经取得所购房屋的产权证，只因房屋处于按揭状态，产权证由按揭银行保存，此时因转让房屋所发生的转按揭，属于以转让不动产物权为表现形式的转按揭，其特点是：
（1）作为转按揭的基础合同的转让合同，其标的是特定房屋的所有权及其占用范围的土地使用权，而不是一手购房人在预售合同中的权利和义务。由于房屋已经取得产权证，一手购房人和发展商在预售合同中的权利义务基本履行完毕，一手购房人通过按揭方式已经足额支付购房款，发展商亦完成建设和交付特定房屋并办理产权的义务，因此，一手购房人依预售合同而拥有的对发展商的请求已经转化为现实的不动产物权
，其向二手购房人转让的正是这种对特定房屋的不动产物权。
（2）如果二手购房人需要以按揭方式融资，他可以与新的按揭银行签定借款合同和按揭合同，也可以选择继续履行一手购房人在原借款合同和原按揭合同的权利义务，一方面通过取代一手购房人的地位按原借款合同的约定继续向原按揭银行支付供楼款，另一方面按揭合同将所购房屋用于按揭担保，以保证债务的履行。在形式上，二手购房人需要与按揭银行签定新的贷款合同和按揭合同，但实质内容没有变化。即使是新签贷款合同，按揭银行也无需向二手购房人发放新的购房贷款，因购房贷款已经发放给一手购房人并直接支付给了发展商，二手购房人只需代一手购房人履行还款义务和按揭义务即可。
（3）转让房屋的所有权及其占用范围的土地使用权无须征得发展商同意，但发展商对按揭贷款提供了担保或有回购承担的除外。因房屋已经设定按揭，其转让应征得按揭银行的同意，但未经按揭银行同意的，转让合同的效力不受影响，按揭银行对该房屋的按揭权有追及效力，无论该房屋转让给谁，只要按揭权未消灭，按揭银行都对该房屋的处分所得有优先受偿权。不过，由于房屋产权证由按揭银行保存，没有按揭银行的配合，转让合同实际上难以履行。
（4）因转让而发生的房屋产权变更和按揭人的变更，应依法办理相应的变更登记。
3、变更按揭银行的转按揭变更按揭银行的转按揭，是指二手购房人的融资不是通过承继一手购房人的还款义务而取得，而是通过与新的银行建立按揭贷款关系而取得，其特点是：
（1）按揭权人的变更。转按揭意味着按揭人从一手购房人变更为二手购房人，并不一定意味着按揭权人的变更。但如果在同一房屋上建立新的按揭关系，就必需解除旧的按揭关系，而解除旧的按揭关系的前提就是对一手购房人的债务进行清偿，使原按揭权人的债权得以实现，从而使原按揭权归于消灭，在此基础上新的按揭权人进入。
（2）新旧按揭权人之间的合作的必要性。要设定新按揭，必须解除旧按揭；要解除旧按揭，就必须先还款；要还款，必须先取得新的借款；要取得新的借款，必须设定新的按揭；要设定新的按揭，又必须解除旧的按揭，这是一个怪圈，必须通过按揭银行之间的合作来打破。不同的按揭银行可以有固定的合同关系，也可以是新的按揭银行的单方承诺。在请求原按揭银行解除原按揭关系的同时，新的按揭银行承诺新的按揭关系建立后，所发放的贷款将在新的按揭银行的监督下直接作为购房款用于偿还一方购房人所欠按揭债务，以此承诺来换取原按揭银行的配合。或相反，由原按揭银行给予书面承诺，在请求新按揭银行先发放贷款以实现其债权的同时，保证协助新按揭银行设定新的按揭，以免使担保落空。
（3）原按揭登记注销和进行新的按揭登记。建立了新的按揭关系、归还了一手购房人的按揭款和解除原按揭以后，应当办理原按揭的注销和进行新的按揭登记。
4、不变更按揭银行的转按揭不变更按揭银行的转按揭是指二手购房人的融资是通过承继一手购房人的还款义务而取得，并以其所购房屋继续按揭，以担保其还款义务的履行的行为，其特点是：
（1）只变更按揭人，不变更按揭权人。由于二手购房人直接取得一手购房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手购房人尚未履行的义务，故借款合同和按揭合同只是一方当事人发生变更，贷款人和按揭权人不变。
（2）按揭银行无须发放新的贷款。鉴于贷款合同仅是一方当事人变更，其他主要条款没有变化，按揭银行已经依该贷款合同发放按揭款，无须再对二手购房人发放新的按揭款，二手购房人只须履行一手购房人尚未履行的还款义务即可。
（3）按揭款与购房款的关系。按揭款与购房款的关系取决于一手购房人和二手购房人之间的约定，一般是商定购房价后，二手购房人在支付房款时减去一手购房人尚未支付的按揭款，余下部分作为房款支付给一手购房人。二手购房人在支付该部分房款后，继续支付尚未支付的按揭款及其利息。
（4）变更登记，按揭人从一手购房人变更为二手购房人，应依法办理按揭的变更登记。
二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分
1、问题的由来依按揭供楼的通常做法，购房人在与发展商签定购房合同的同时与按揭银行签定借款合同和按揭合同，然后由银行直接将购房人所借之款以购房人的名义支付给发展商。借款不付给购房人本人，以免款项使用生其他变数，如被购房人挪作他用等。按揭款支付给发展商后，购房人按借款合同约定的期限归还借款。可见，所谓按揭供款并不是向发展商支付购房款，因为购房款已经全部支付，而是向银行支付还款，所以说，通过按揭方式购房的，购房人没有违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。按揭关系确立后，银行代购房人将购房款支付给发展商，购房人在取得对发展商的请求权的同时，承担对银行的还款义务，并以所购房屋进行按揭担保。因此，购房人在整个按揭借款购房的法律关系中如果有违约行为的话，其违约行为也主要体现还款义务的履行方面，即购房人未能按借款合同规定的期限和数额归还借款本息。
购房人（借款人、按揭人）违反还款义务的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于发展商的违约行为，因发展商未能按期按质建设所购房屋，必影响购房人继续供款的信心；又由于所购房屋未能如期建设和交付使用，购房人无法实现入住房屋的预期，不能不花钱另寻房屋以供利用，故发展商的违约行为又影响购房人的支付能力，并进而影响购房人对银行还款义务的履行。但是，在此情况下违反借款合同的并不是发展商，而是购房人，除非另有约定，银行并不能追究发展商的违约责任，因为发展商所违之约不是借款合同，而是购房合同，银行不是购房合同的当事人，故不直接拥有依购房合同产生的任何请求权。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决。因此，一般来说，因发展商违反购房合同导致购房人违反借款合同，按揭银行只能依借款合同追究购房人（借款人、按揭人）的违约责任并处分按揭房屋，由此引起如何均衡各方当事人权益和如何公平保护购房人利益的问题。
2、混合合同中的发展商的责任这里的混合合同，是指购房、借款和按揭三种法律关系共存于同一法律文本。在该法律文本中，购房人、发展商和银行权利义务关系互相交织，发展商是售房人，也是借款的担保人和按揭的协助人，购房人同时也是借款人和按揭人，按揭银行既是贷款人，也是按揭权人和接受担保的一方。由于这些法律关系不是分存各自独立的法律文本，而是出现在同一法律文本中，发展商常常对银行有直接的义务承诺，故有助于银行直接追究发展商的违约责任。
由于发展商是贷款的直接使用人，故发展商一般会在混合合同中向银行承诺购房款完全用于房屋的建设；又由于发展商是按揭房屋的建设人，故发展商也会在混合合同中承诺按期按质完成按揭房屋的建设。如果发展商违约，挪用资金往往是主要原因，未能按质按期完成按揭房屋的建设是主要表现，因此，发展商的违约往往直接违反其在混合合
同中对按揭银行的承诺。混合合同为银行直接追究发展
商的违约责任提供合同依据。
3、发展商的担保责任依合同的相对性，因发展商违约导致购房人不能按期供款，银行依借款合同追究购房人的违约责任的同时，可依发展商的担保承诺追究发展商的违约责任，从而使购房人承担的责任最终转由发展商承担。在诉讼程序中，当购房人被银行起诉时，购房人可考虑向法院申请追加发展商为第三人，或另行起诉发展商，并请求将两案合并审理，此举虽然有利于由发展商承担最终违约责任，但仍难免增加讼累。考虑到发展商在按揭贷款的法律关系中一般都向银行出具对购房人还款的担保承诺，故以担保责任解决发展商违约责任的最终承担问题应更为有利。
4、按揭银行的代位权作为合同相对性的例外，《合同法》第七十三条设有债权人对债务人的代位权。该条规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。代位权的行使范围以债权人的债权为限。此规定后又由最高人民法院的司法解释加以具体化。在按揭贷款购房的法律关系中，发展商未按时按质交楼导致购房人迟延履行对银行的还款义务，发展商的行为违反了购房合同的约定，购房人应当向发展商主张法律责任，并在此基础上承担其对银行的违约责任，购房人未向发展商主张违约责任的，属于怠于行使债权；未能因此承担对银行的违约责任的，属于对银行造成损害，故银行符合行使代位权的条件，即可以向法院请求以自己的名义代位行使购房人对发展商的债权。代位权的行使更有利于法律责任的公平承担，不致于购房人代发展商受过，从而免使因发展商违约而导致购房人承担责任和按揭房屋受到处分。
三、按揭人承担法律责任的财产范围
在抵押的法律关系中，抵押人仅以其用于抵押的财产在登记机关核定登记的范围内承担担保责任，抵押财产处分所得不足以清偿的，抵押人不对余下债务承担责任。按揭是抵押的一种特殊形式，按揭人承担法律责任的财产范围以其所提供按揭房屋为限，自不待言。按揭银行在处分按揭房屋后仍余有债权无法实现的，能否处分按揭人的其他财产，实践中做法不一，理论上也无定论。因为按揭人同时也是借款人和购房人，按一般法理，其依借款合同所生债务本质上是一种个人债务，个人债务应以个人财产偿还，而个人财产当然包括按揭人（借款人）拥有的、按揭房屋以外的其他财产。按揭银行在处分完按揭房屋以后，不足清偿部分仍然向借款人追讨并无不妥。故将按揭人（借款人）承担法律责任的财产范围限于按揭房屋表面上与一般法理相悖。但考虑到按揭借款购房的特殊性及各当事方的利益均衡，本文仍坚持主张将按揭人（购房人、借款人）承担违约责任的物质基础严格限定在按揭房屋的价值内，按揭房屋处分所得不足以清偿债务的，银行不得再向按揭人（购房人、借款人）主张债权。具体理由如下：
1、按揭贷款风险的确定性。银行提供按揭贷款时，已有机会对项目风险作出准确评估，并通过确立按揭比例的方式，将其风险降到最低。比如银行确立提供七成按揭的房屋，购房人需向发展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式从银行贷款，在此情况下，即使市场波动导致房价缩水30％，银行的债权仍有100％的保障。由于银行有机会控制风险，如果发生按揭房屋不足以清偿债务的情况，应属于银行本身控制风险有失误，若将其失误转嫁给借款人，要求借款人以其他财产清偿余下债务，势必对借款人不公平。
2、按揭人（购房人、借款人）已承担足够多的风险。按揭人在支付首期款的同时，就已经承担了其选择购房所应承担的风险，也承担了按揭银行不愿承担的风险部分，按揭房屋处分后仍不足以清偿债务，本身就意味着按揭人在该房屋的投入已经损失殆尽。按揭人不宜再承担更多的风险。
3、发展商的担保责任可作补充。房屋的品质和市场价值与发展商的开发行为有极大关系，由于银行的风险已预先控制，如果房价跌到银行蒙受损失的水平，发展商往往有不可推御的责任，以发展商的担保责任来解决按揭人处分按揭房屋后的债务余额更为合理，且发展商在对按揭人的余下债务承担担保责任后，不宜再向按揭人（购房人、借款人）主张权利，因为此时发展商表面上是为按揭人的余下债务承担责任，实际上是为自己的开发失误承担责任。
4、按揭人是处于相对弱势的一方，法律应提供格外救济。在发展商、按揭人和银行三者之间，按揭人处于相对弱势。发展商未完成建设工程即已收到全部购房款，银行以其资金优势，既取得按揭人的按揭担保，又取得发展商的担保承诺，并且通过控制按揭贷款的比例预先获得法律救济，还有购房人的首期款为风险垫底，其经营风险有多重保障。惟按揭购房人既要交付首期款，又要以房屋按揭担保，还须分期还款，又没有实际取得所购房屋，明显处于无保障和易受侵害的地位，如果还要增加额外负担，势必让人对按揭购房心存恐惧，从而消减人们对房地产消费的信心，并最终为房地产业和房地产金融业的健康成长带来负面影响。
房地产合同 篇4
卖方：_________
营业执照号码：_________
开发企业资质证书号码：_________
法定代表人：_________
委托代理人：_________
买方：_________
法定代表人：_________
委托代理人：_________
第一条 本合同依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定，由买方、卖方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。
第二条 卖方与_________市规划国土局签订深地合字(_________)_________号《土地使用权出让合同书》及_________号补充协议，取得位于_________市_________区_________路，宗地编号为_________，土地面积_________平方米的土地使用权，土地用途为_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
卖方经批准在上述土地上兴建商品房，定名为_________，主体建筑物的性质为_________，属_________结构，建筑层数：地上_________层，地下_________层。
本房地产项目地价款已缴清，所售房地产未设定抵押，也无其他权利限制。深圳市规划国土局已批准本房地产项目进行预售，《房地产预售许可证》号为_________.
第三条 买方购买_________的第_________栋_________座_________号房，位于_________层，用途为_________，建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，分摊公用建筑面积_________平方米。
具体分摊项目和不分摊项目见附表。
具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。
卖方出售的房地产所位于宗地编号为_________的土地及公共设施，为该地域范围内房地产权利人共同享有(法律、法规及土地使用权出让合同中另有规定的除外)。
卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼(买卖双方另有约定的除外)。
第四条 买卖双方约定前条所述房地产按下面第_________种方式计算购房款：
(一)按建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
(二)按套内建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
(三)按套计算，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。
第五条 卖方委托_________为购房款的代收和监管机构，_________为本项目的工程监理机构。
双方约定：买方不直接将购房款交给卖方，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便于监管。
卖方在代收机构的帐户名称是_________，帐号_________.
第六条 买方未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任：
(一)买方给付的价款达到应付总价款_________%以上的，买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金(违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。
(二)买方给付的金额不足应付价款_________%的，卖方可要求买方支付欠付价款百分之_________的违约金(一般不超过_________%)。
卖方或委托代理人(签名)：
身份证号码：
联系地址：
联系电话：
买方或委托代理人(签名)：
身份证号码：
联系地址：
房地产合同 篇5
委托人（甲方）：_________________________
地址：___________________________________
身份证号码（营业执照注册号）：___________
电话：___________________________________
受托人（乙方）：_________________________
地址：___________________________________
营业执照注册号：_________________________
资质等级及证号：_________________________
电话：___________________________________
注册经纪人姓名：_________________________
注册证号：_______________________________
电话：___________________________________
经纪人协理姓名：_________________________
电话：___________________________________
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，根据我国有关法律、法规之规定，双方就房地产代办手续事项达成如下协议：
一、委托代办的房地产基本情况
所有权人/承租人：________________________
座落：___________________________________
建筑面积/使用面积：______________________
标的物价值（万元）：_____________________
房屋所有权/使用权证号：__________________
预售合同登记号：_________________________
房地产权证号：___________________________
土地使用面积：___________________________
土地使用证号：___________________________
土地使用性质：___________________________
备注：___________________________________
二、委托代办事项（选项打“√”）
□房地产交易登记
□房屋使用权过户
□房屋初始登记
□国有土地使用证
□房地产权证
□商品房预售许可证
□规划许可证
□二手房按揭
□转按揭
□其他手续（ ）
三、委托权限（选项打“√”）
□全权代理：乙方以代理人身份，代为行使甲方权利、义务。在委托权限、期限内，乙方与第三人或有关单位、部门洽谈，开展相关工作。委托人可以不到场，但法律责任由甲方承担。
□一般代理：乙方为甲方提供有关咨询、劳务方面的服务，指导甲方填写、整理登记有关表格、资料，协助办理相关手续。
四、限制代办情况
甲方不得将具有下列情形的房地产委托乙方为其提供服务，否则由此而引起的一切法律责任、经济赔偿概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在合同履行中发现下列情况随时终止合同：
1．被司法机关查封、罚没、财产保全等；
2．属公告拆迁范围，即将实施拆迁的；
3．已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的；
4．共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；
5．弄虚作假和非正当交易一经发现的；
6．其他限制交易的情况。
五、甲方应遵守的约定
1．应出示身份证明、营业执照等真实的身份资料证明;
2．提交代办事项所需的、真实合法的、齐备的证件资料；
3．如实申报交易价格，缴纳有关税费；
4．有责任如实向乙方和登记机关介绍房屋基本情况及交易情况，并为其提供查勘现场的条件；
5．甲方对所提供的一切文件和复印件的真实性、合法性承担法律责任。
6．甲方委托提供的权属文件及复印件作为本合同附件。
六、乙方应遵守的约定
1．应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法经营资料证明;
2．在授权范围内依照有关法律、法规开展代办服务工作；
3．如实介绍代办的程序、收费标准及有关政策;
4．协助整理有关资料，填写相关表格，代为呈送登记要件至办证机关；
5．将代办过程中的有关问题及时告之甲方；
6．在约定的时限内办理完甲方委托的事项，领取有关证件及登记合同；
7．为委托人保守其交易秘密和个人隐私。
七、甲方应交付代办事项所需的证件（选项打“√”不选“x”）
□房屋所有权证
□国土使用证
□买卖合同
□抵押合同
□借款合同
□上级机关批文
□董事会决议
□授权委托书
□营业执照
□组织机构代码证
□结婚证
□身份证明
□其他
八、代办时限从甲方登记要件交验齐全之日起，共_________个工作日内完成代办事项。
九、代办服务费及付款方式乙方全部完成甲方委托事项，甲方应向乙方支付的代办服务费总额为_________元（大写_________）。付款方式如下（选项打“√”不选“x”）
□合同签订后，甲方一次性支付代办服务费和税费。
□合同签订后，乙方预收甲方代办服务费和税费_________元（大写_________），在领证时一次性结算。因甲方原因中途停止委托的，甲方应按代办服务费总额的______%支付已乙方劳务费。乙方所收各项费用必须开具有乙方代办机构财务专用章的收款票据。
十、违约责任若一方违反本合同约定，违约方向守约方支付违约金为代办服务费的_______%。
十一、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打“√”）：
1．向_________仲裁委员会申请仲裁（ ）
2．向_________人民法院提起诉讼（ ）
十二、本合同（含附件页）一式叁份，甲乙双方及办证机关各执一份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。
甲方（签章）：_________ 乙方（签章）：_________
法定代表人：___________ 法定代表人：___________
委托代理人：___________ 委托代理人：___________
_________年____月____日 _________年____月____日注册房地产经纪人：_________
房地产经纪人协理：_________
_________年______月______日
房地产合同 篇6
本合同双方当事人
委托人(甲方)
经纪人(乙方)
依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方授权委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介[ ];代理[ ];咨询[ ];向乙方提供以下有效证明：(见附件一)
( )1.身份证;国籍[ ]编号[ ]
( )2.营业执照;编号[ ]
( )3.房地产权证;编号[ ]
( )4.商品房预售许可证;编号[ ]
( )5.他项权利证书;编号[ ]
( )6.其他证明或资料[ ]
甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。
第二条 乙方向甲方出示下列有效证明(见附件二)
( )1.身份证;国籍[ ]编号[ ]
( )2.营业执照;编号[ ]
( )3.房地产权证;编号[ ]
( )4.商品房预售许可证;编号[ ]
( )5.他项权利证书;编号[ ]
( )6.其他证明或资料[ ]
乙方向甲方提供的上述证明和资料，证明乙方具备接受本合同事项委托的合法当事人。
第三条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共_________项;
1.房地产经纪事项内容
2.具体要求
3.其他要求
第四条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托的各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
居间介绍、代理房地产转让，按成交价的_________%计算支付：
居间介绍、代理房地产租赁的，按月租金的_________%一次性计算支付;
居间介绍、代理房地产交换的，按房地产评估价值的_________%计算支付;
咨询服务的支付_________元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，甲、乙双方在本合同补充条款中约定履行。
第五条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第三条乙方服务的各房地产经纪事项的，乙方同意甲方不支付本合同第四条约定的各项服务费。甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行的，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额由甲、乙双方在补充条款中另行约定。
甲、乙双方签订本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费的，乙方有权按双方约定偿付服务费的标准，向甲方追索。
第六条 本合同履行期间，甲、乙双方任何一方须变更本合同的，要求变更的一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第七条 本合同履行期间，乙方应将本合同第三条为甲方服务的各房地产经纪事项履行情况及时告知甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方发生将本合同第三条为甲方服务的各房地产事项转委托其他房地产经纪人，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第八条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，按本合同第十六条约定，追偿因乙方过失所造成的经济损失：
1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;
2.未经甲方书面同意，转委托他人代理的;
3.利用为甲方服务的房地产经纪事项，为自己牟取不当利益的;
4.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;
5
第九条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十六条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;
2.甲方利用获得乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同;不给付约定的服务费;或中途委托他人未经乙方书面同意的;
3.违反本合同第四条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;
4
第十条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第三条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至_________年_____月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第十一条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面的文件，均为本合同不可分割的一部分。
本合同内空格部分填写的，及本合同补充条款中书面的文字，与铅印文字具有同等效力。
第十二条 本合同及补充条款中未约定的事项。应遵循中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定执行。
第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全的民事行为能力。对各自的权利、义务清楚明白，自愿按本合同严格执行。一方违反或不履行合同，另一方有权按本合同及其补充条款中的约定索赔。
第十四条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证有关手续。
第十五条 本合同经甲、乙双方签署生效，自本合同生效之日起的十天内，由乙方按规定，将本合同交上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)备案。
第十六条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1.向_________仲裁委员会申请仲裁[ ]
2.向签订合同所在地法院提起诉讼[ ]
第十七条 本合同壹式_________份，甲、乙双方各执_________份，上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)_________份，共_________份，具有同等法律效力。
甲方(签章)
乙方(签章)
身份证/营业执照号码
营业执照号码
法定代表人
法定代表人
住址/注册地址
注册地址
邮政编码
邮政编码
联系电话
联系电话
委托代理人
承办经纪人员
(资格证编号： )
年 月 日
房地产合同 篇7
合同编号：________
委托人（甲方）：___________________________
受托人（乙方）：___________________________
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。【居间出售】【居间购置】【居间出租】【居间承租】【_________】
1．甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人（见附件）。
2．乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。
第二条 乙方为甲方提供的各房地产经纪事项
1．内容：________________________________________________________
2．条件：________________________________________________________
3．要求：________________________________________________________
第三条 乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项
1．内容：________________________________________________________
2．条件：________________________________________________________
3．要求：________________________________________________________
第四条 本合同委托期限：自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第五条 甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。
【房地产转让】按成交价格的_________％人民币_________元；
【房地产租赁】按成交价格的_________％人民币_________元；
【代办服务费】按成交价格的_________％人民币_________元；
第六条 中介费、代办服务费支付的时间、条件、结算方法如下
1．_______________________________________________________________
2．_______________________________________________________________
3．_______________________________________________________________
第七条 本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，必须征得对方同意后签订书面变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第八条 甲乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费
1．乙方在委托期间内，不能提供订约机会的；
2．乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同第二条、第三条内容、条件、要求的；
3．乙方利用为甲方服务的机会，为自己牟取不当利益的；
4．乙方违反国家和本市有关法律、法规，与他人恶意串通，损害甲方利益的；
5．________________________________________________________________。
第九条 甲、乙双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应全额支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费
1．甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实，造成乙方最终无法履约的；
2．甲方在委托期间，私下与他人成交的，视作媒介合同成交；
房地产合同 篇8
房地产估价师挂靠合同（协议）
甲方：
地址：
法定代表人： 电话：
乙方：
身份证号码： 电话：
经双方友好协商，为壮大甲方技术队伍，乙方同意将本人获得的注册房地产评估师资格提供给甲方用于办理房地产评估机构，双方达成以下协议：
一、挂靠时间、方式、费用
1、挂靠时间从 年 月 日至 年 月 日，为期壹年。
2、挂靠方式为乙方将自己的注册房地产评估师资格证提供给甲方用于办理房地产评估机构，由甲方代为保管和续费。
3、年挂靠费用为人民币壹万伍仟元整。
二、双方权利与义务
1、协议有效期内，甲方有权使用乙方的注册资格证申报甲方公司的企业资质及年检，办理乙方证书变更注册、续期注册、执业年检、工作业绩资料申报、继续教育、业务培训等相关手续，并承担其中的一切费用。
2、甲方使用乙方的执业证书期间，不得涂改，倒卖，出租，或者其他形式非法转让注册证书、执业印章以及其他法律规定规章禁止的其他行为。
3、协议有效期内，甲方负责乙方每年的继续教育报名及学习费用；必须乙方本人到场学习的，往返差旅食宿费由甲方负责。
4、甲方应妥善保管乙方的注册证书及其他有关资料。执业证件待合同期结束后返还。
5、协议有效期内，甲方办理资质年检及建设行政主管部门检查等工作时，如需要乙方配合，应提前5天通知乙方，并承担乙方为此所产生的一切费用。
6、甲方负责办理注册手续，如注册不成功，甲方5日内应及时将收到的证书等原件返还乙方。乙方按100元/天计算赔偿费用后（日期按合同签订日起至甲方正式通知乙方止计算），余下金额退还给甲方。
7、在合同期内，未经甲方同意，乙方不得变更证书信息，不得有挂失、注销证书等影响甲方正常使用的行为。
8、协议合同期内，乙方不得擅自以甲方名义开展工作，不得损害甲方利益。
三、证书及印章保管
完成注册后，乙方同意将证书原件和印章交由甲方管理至合同期结束，甲方应妥善加以保管。
四、协议书解除
1，合同期满前两个月如果甲乙达成协议不续签，甲方应在合同期满一个月前通知乙方解约，并无条件为乙
方办理变更到新单位注册所需的应由甲方提供的所有资料手续，并邮寄给乙方。如果乙方不邮寄或因主管部门必须乙方到达甲方所在地转出，乙方往返差旅食宿费由甲方负责，同时还应返还乙方留存在甲方处的所有证明文件（注册证书、继续教育证等），不得无故拖延和继续使用，否则一切后果由甲方承担。
2、在下列情况下，乙方有权提前解除协议：
（1）甲方不能按期支付工资；
（2）注册不成功；
（3）甲方有其它违约行为。
五、违约责任
1、甲方不能按时支付乙方聘用工资的，乙方有权提前解除协议，甲方应无条件为乙方办理变更所需的一切手续。
2、如果双方协商同意解除协议，或协议期满、双方又没有续签协议的，因甲方原因造成乙方无法变更注册的，视为甲方故意刁难,在聘用期满后无法将资格注销或变更注册到其他公司的，甲方应向乙方支付违约金，违约金额按人民币100元/日计算，至甲方出具相关资格注销或变更注册资料为止。
3、由于甲方原因造成乙方的资格证、职称证、印章、注册证丢失或吊销；甲方赔偿乙方相关损失，其相关损失计算方法如下：
（1）资格证、注册证、印章丢失，甲方应负责为乙方补办；不耽误乙方正常注册，否则自对乙方产生影响之日至证书补办交付乙方之日，甲方按100元/日的标准支付乙方违约金。甲方应负责配合乙方补办且承担所有费用（包括但不限于差旅费、餐费、住宿费、误工费等）；
（2）毕业证书和执业证书因甲方原因丢失或损毁，由甲方负责，乙方补办的费用由甲方承担；
（3）乙方执业证书被吊销，甲方一次性赔偿乙方贰拾万元整。
4，乙方必须在本协议期满后，才可以同甲方协商转注，如提前解聘，须赔付甲方违约金人民币叁万圆整。
5、甲方必须在本协议期满后，才可以同乙方协商解聘，如提前解聘，须赔付乙方违约金叁万圆整。
6、乙方虽为注册在职，但不坐班，但应配合甲方相关年检签字报告数量要求及相关检查必需到现场的事情(甲方须提前三天通知乙方,费用由甲方支付)。
7、乙方如果没能及时提供资料或提供资料不符合要求或其他原因的，导致甲方不能成立公司和注册成功的，乙方及时退还甲方所付金额。
六、本协议条款货币形式均为人民币。本协议所指金额均为税后金额，如本协议发生缴税情况，均有甲方承担。
七、聘用合同期满前一个月，双方有意签订续聘协议，具体条件由双方另行商议，格式可采用本协议。
八、本协议一式两份，双方各执壹份，具有同等法律效力。自双方签字、盖章即生效。均按国家有关法律法规规定执行，国家没有规定的，通过双方平等协商解决。
九、争议的解决方式：原则上双方协商解决，协商不成时约定由劳动仲裁委员会仲裁。
甲方代表人： （签字） 乙方：（签字）
甲方盖章：
电话： 电话：
签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日
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