认购协议书的法律效应
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认购协议书的法律效应，有什么法律效益呢?下面是小编带来的关于认购协议书的法律效应的相关信息，欢迎阅读!
认购协议书的法律效应【1】
案件简介:
申请人莫某某与被申请人南宁某某农产品有限公司(以下简称“某某公司”)、商品房买卖合同纠纷一案的基本情况如下:
某某公司于2009年10月30日取得某某农产品批发市场的商品房预售许可证。
2010年1月5日，某某公司(甲方)与莫某某(乙方)签订一份《南宁某某农产品批发市场认购协议书》，其中:第一条约定:认购物业:乙方自愿认购甲方开发的位于南宁市某某道的南宁某某农产品批发市场第一期的物业中的13栋8号，该物业预售建筑面积为167.47平方米，套内建筑面积为162.54平方米(最终以房产管理部门核定的面积为准);该物业按套内面积计价，单价为6443.72元/平方米，总价为1047362元，优惠折扣原总价×O. 99×0.97，实际认购单价6187.90元/平方米，实际认购总价为1005787元;第二条约定:付款方式:乙方在签订《商品房买卖合同》之日一次性支付完毕所有的房款1005782元;第三条约定:认购条件和办法:1、乙方应于本协议签订之日起七个工作日内，携带本协议书及身份证原件到南宁某某农产品批发市场销售中心签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，如乙方未按本协议约定时间与甲方签署《商品房买卖合同》及相关文件的，甲方有权对乙方预定的房产另行处理，已付定金不予返还;2、乙方委托代理人代为签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，代理人需提供授权委托书和双方的身份证原件;3、乙方需确保其通讯资料的准确性，任何更改需以书面形式通知甲方，如因乙方原因引起甲方联络不上乙方而产生的任何损失，由乙方承担责任;4、乙方在签订《商品房买卖合同》时，须提供相关身份证明，甲方代为办理合同备案及预告登记，所需费用由乙方按政府有关部门规定标准支付。
5、乙方在签署本《认购协议书》后，不得办理更名手续(直系亲属:父母、配偶、子女除外)或将《认购协议书》中的权益转让、如乙方姓名需更换为直系亲属的，须提供相关证明文件，如户口本、身份证、结婚证等，乙方签署《商品房买卖合同》后，甲方不再办理任何更名手续;6、本《认购协议书》中未涉及的有关本物业的详尽情况以及双方之权利义务，无论销售面积、交房标准、交付、入伙时间、违约责任及其他，双方同意以将来签署的正式《商品房买卖合同》为据，双方认可:本《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及其补充协议已提前公示，所有条款及内容已由甲方或甲方代理人向乙方如实告知并做出详细说明，双方不存在歧义或误解，均愿遵守各项条款之约定;7、有关购买物业之公证费、抵押登记费、保险费以及其他一切费用及税费，概由乙方按政府有关部门规定标准支付;8、该物业只能作商业、办公用途使用;9、乙方未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方原因致使该物业不能出售时，甲方需退还乙方所有已缴款项(无息)，此《认购协议书》自动作废，双方权利义务即时终止;10、乙方同意购买该物业后，不可撤销的委托甲方行使该物业的经营权、相关权利和义务已在《物业委托经营管理合同》明示，乙方无异议。
11、本认购书一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，经乙方签署，甲方盖章后即时生效。
莫某某的父亲莫某志在上述认购书上签署“莫某某”的姓名并捺印。
签订认购书当日，莫某某向某某公司一次性交纳清楚购房款1005782元。
2009年11月19日，莫某某向某某公司交纳印花税、网上备案费共计239元。
后因某某公司未与莫某某签订正式的《商品房买卖合同》及交付相关商品房物业，并将该商品房出租给第三人及收取租金。
莫某某遂向法院起诉，请求法院判令:1、某某公司向莫某某交付位于南宁某某农产品批发市场第一期物业的l3栋8号房屋;2、某某公司按南宁市房产管理局、南宁市行政管理局的要求签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案。
兴宁区人民法院(2010)兴民一初字第1301号民事判决认为:莫某某与某某公司自愿签订《南宁某某批发市场认购协议书》，该《认购协议书》是双方真实意思表示，且内容亦不存在违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。
此外，某某公司主张莫某某存在与他人恶意串通、以明显低价购买某某公司的商铺，恶意损害国家、某某公司的合法权益，认购协议书无效，但某某公司并未提供相应的证据证实上述事实的存在，故不予支持。
根据国务院《商品房销售管理办法》第十六条的规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人基本情况;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”从本案双方签订的认购协议书内容来看，该认购协议书是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订的文书，在该认购协议书中约定了房屋的基本情况及正式合同的签订时间等内容，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
虽然认购协议书的内容中包含了房屋面积、价款、坐落等房屋基本情况，莫某某已支付房款，但认购协议书仍然缺乏上述行政法规规定的商品房买卖合同的必要条款;且该认购协议书中明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，因此，双方所签订的认购协议书应属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同。
莫某某主张其与某某公司已签订了正式的商品房买卖合同，但未能提供充分的证据予以证实，不予釆信。
综上，莫某某主张认购协议书应为商品房买卖合同依据不足，不予支持。
由于认购协议书为预约合同，预约合同双方当事人仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，本案中某某公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某某签订商品房买卖合同，双方当事人未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成了合意，莫某某请求法院判令某某公司按南宁市房产管理局的要求签订南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，不予支持。
且由于认购协议书并不是商品房买卖合同，某某公司依据认购协议书尚不负有交付商品房的合同义务，故莫某某请求某某公司交付位于南宁某某批发市场第一期物业的l 3栋4-8号房屋没有依据，不予支持。
因某某公司拒绝按照认购协议书的约定与莫某某签订商品房买卖合同构成违约，莫伟宁可另行向某某公司主张其合同权利。
综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决:驳回莫某某的诉讼请求。
本诉案件受理费100元由莫某某负担。
莫某某不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院。
南宁市中级人民法院(2011)南市民一终字第1216号民事判决认为:上诉人莫某某与被上诉人某某公司签订的《南宁市某某批发市场认购协议书》，有莫某某的父亲代为在认购协议书上签名，某某公司亦在认购协议书上加盖公章，该认购协议书是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。
此外，某某公司主张莫某某存在与他人恶意串通以明显低价购买某某公司的商铺，恶意损害国家、某某公司的合法权益的行为，但未能提供相应的证据证实，本院不予采信。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，莫某某与某某公司签订的认购协议书是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订的文书，在该认购协议书中约定了房屋的基本情况及正式合同的签订时间等，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，莫某某亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。
因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。
一审法院认定双方签订的认购协议书属于商品房买卖预约合同正确，本院予以维持。
由于认购协议书为预约合同，某某公司依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故莫某某要求某某公司交付房屋没有依据，本院不予支持。
对于双方应否签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案的问题，本案中某某公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某某签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故莫某某主张签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，本院不予支持。
至于莫某某主张某某公司拒绝按约定与其签订商品房买卖合同应承担违约责任，可另行向某某公司主张其合同权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决:驳回上诉，维持原判。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，南宁市中级人民法院(2011)南市民一终字第1216号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，导致判决结果错误。
理由如下:
《南宁某某批发市场认购协议书》虽然不是标准的商品房买卖合同，但仍然是有效的民事合同，对双方当事人都具有法律约束力。
该合同中已经明确约定了买方将购买的具体标的物、单价、付款方式以及买方违反本合同将承担的责任形式。
虽然该合同没有明确约定卖方的义务是什么，但是根据权利义务对等原则，卖方不可能只依据该合同享受权利，而不履行义务。
根据双方签订该合同的目的来理解，卖方的基本义务就是在买方交付完房款后，及时签订标准的商品房买卖合同。
由于该合同第6条已经约定:“……双方认可:本《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及其补充协议已提前公示，所有条款及内容已由甲方或甲方代理人向乙方如实告知并做出详细说明，双方不存在歧义或误解，均愿遵守各项条款之约定。”在签订《商品房买卖合同》时已经不需要进一步磋商并订立《商品房买卖合同》的内容，在申诉人莫某某按照《南宁某某批发市场认购协议书》履行完自己的义务后，某某公司在能够办理《商品房买卖合同》的情况下，理应及时与莫某某签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续。
因此，二审判决认定“本案中某某公司以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与莫某某签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故莫某某主张签订《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，本院不予支持。”属于认定的基本事实缺乏证据证明，导致判决结果错误。
本案经广西壮族自治区高级人民法院裁定撤销原审判决，由南宁市中级人民法院重新审理，南宁市中级于2013年5月21日开庭审理，目前，未作出判决。
争议焦点:
本案的案情并不复杂，关键是在于如何理解本案当中双方签订的《认购协议书》的法律效力，即该《认购协议书》是不是法律意义上的商品房买卖合同。
申请人起诉及人民检察院抗诉认为，《认购协议书》是法律意义上的商品房买卖合同，故某某公司应当履行签订正式合同并备案、交付商品房等合同义务。
而一、二审判决认定《认购协议书》不是法律意义上的商品房买卖合同，从而判决驳回申请人的一、二审诉讼请求。
认购协议书,就是将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
一般来说，各个省市的房屋登记行政管理部门都会制定一个范本，只有使用这个范本签订商品房买卖合同，才会接受备案和办理产权登记。
《商品房认购协议书》与《商品房买卖合同》的转化。
在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。
但是，在该《解释》颁布后，其中第5条确认了《商品房认购协议书》转化为《商品房买卖合同》的条件和效力，为此，《房屋认购协议书》虽属于预约，但在具备一定的条件之后，也可能转化为《商品房买卖合同》，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张对方继续履行、签订合同，赔偿损失、交付房屋等。
这在一定程度上，加强了对于购房人合法权益的保护。
律师观点:
作为本案申请人莫某某的委托代理人，笔者认为，原一、二审判决认定双方所签订的《认购协议书》属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同，最后判决驳回申请人一、二审的诉讼请求，这是错误的。
本案当中，人民检察院的抗诉理由、申请人再审理由均成立，双方所签订的《认购协议书》属于商品房买卖合同，法院应当判决支持申请人一审的诉讼请求。
即由某某公司与莫某某签订正式的商品房买卖合同并备案、交付房屋等。
具体的事实与理由如下:
一、本案的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为是商品房买卖合同。
故莫某某的起诉理由是成立的。
1、本案的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》[以下简称《解释》]第5条的规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
本案当中，2010年1月5日申请人与被申请人签订了一份《南宁某某农产品批发市场认购协议书》(以下简称《认购协议书》)，该《认购协议书》已确定了双方就商品房买卖中关于当事人名称住所、房屋具体坐落位置、房屋单价及总价款等主要合同条款。
同时，上诉人已依约向被上诉人支付了全部购房款。
从该认购书约定的主要内容来看，已经具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
最高人民法院原副院长黄松有主编的《房地产司法解释实例释解》中认为:1、只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款。
那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容;2、出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
所以，本案的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为是商品房买卖合同。
2、一、二审判决将《商品房销售管理办法》第16条规定的“主要内容”理解为“全部条款”或是“必要条款”或是“必备条款”。
这是偷换概念，也是错误的。
本案当中，一、二审法院在理解《解释》第五条中的《商品房销售管理办法》第16条规定的“主要内容”时，却理解为应当是符合《商品房销售管理办法》第16条规定的“全部条款”或是“必要条款” 或是“必备条款”。
这样的理解与该司法解释的立法本意是相违悖的，也是偷换概念，也是错误的。
《商品房销售管理办法》第16条规定，第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公 共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法;(十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。
本案当中，双方签订的《认购书》已经明确了上述主要内容的(一)、(二)、(三)、(四)、(十二)、(十三)六大项，双方已明确了商品房买卖中关于当事人名称住所、房屋具体坐落位置、房屋单价及总价款、违约责任等主要内容和主要条款，足以认定为商品房买卖合同了。
而一、二审法院在理解《解释》第五条中的《商品房销售管理办法》第16条规定的“主要内容”时，却理解为应当是符合《商品房销售管理办法》第16条规定的“全部条款”或是“必要条款”或是“必备条款”。
即认为双方签订的《认购协议书》并不具备上述第16条规定的十三项的全部条款，即不是商品房买卖合同，故判决驳回申请人的诉讼请求。
这样的理解与该司法解释的立法本意是相违悖的，也是偷换概念，也是错误的。
所以，作为负有履行义务的被申请人某某公司，依法应当按约继续履行合同，包括签订符合房地产行政管理部门要求的示范合同文本、进行备案、交付房屋及采取其余其他补救措施等等。
二、本案的商品房买卖合同的内容已经确定了，不需要进一步磋商并订立《商品房买卖合同》的内容，被申请人应当履行签订正式合同、合同备案、交付房屋等相应的合同义务。
故检察院的抗诉理由是成立的。
本案当中，《认购协议书》虽然不是标准的商品房买卖合同，但仍然是有效的民事合同，对双方当事人都具有法律约束力。
该合同中已经明确约定了买方将购买的具体标的物、单价、付款方式以及买方违反本合同将承担的责任形式。
虽然该合同没有明确约定卖方的义务是什么，但是根据权利义务对等原则，卖方不可能只依据该合同享受权利，而不履行义务。
根据双方签订该合同的目的来理解，卖方的基本义务就是在买方交付完房款后，及时签订标准的商品房买卖合同。
由于该合同第6条已经约定: “……双方认可:本《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及其补充协议已提前公示，所有条款及内容已由甲方或甲方代理人向乙方如实告知并做出详细说明，双方不存在歧义或误解，均愿遵守各项条款之约定。”在签订《商品房买卖合同》时已经不需要进一步磋商并订立《商品房买卖合同》的内容，在申诉人莫某某按照《南宁某某农产品批发市场认购协议书》履行完自己的义务后，某某公司在能够办理《商品房买卖合同》的`情况下，理应及时与莫某某签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续。
因此，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，导致判决结果错误。
检察院的抗诉理由是成立的，再审法院应当依法纠正，判决支持莫某某的诉讼请求。
同时，我们假设一审法院对认购协议书性质界定为一种预约合同的观点成立。
但对于预约合同中当事人所应负担的法律义务理解，一、二审法院的理解是有偏差的。
一、二审法院认为申请人与被申请人未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，从而认为申请人要求被申请人签订南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局监制的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案及交付房屋缺乏依据。
这种理解是错误的、片面的。
三、本案当中，符合房地产行政管理部门要求的示范合同文本，即纸质的正式的《商品房买卖合同》申请人实际已经签订了，是被申请人盖章后一直没有给申请人。
故一、二审判决认定事实错误。
再审法院应当依法纠正。
本案当中，争议的商品房，是被申请人某某公司委托南宁市某某房地产经纪有限公司代理销售的，根据该公司某某项目经理李某某的录音足以证实:本案当中，符合房地产行政管理部门要求的示范合同文本，即纸质的正式的《商品房买卖合同》申请人在交款当日实际已经签订了，是申请人一方签字之后，交给经纪公司，再交给被申请人，但被申请人盖章后一直没有给申请人。
而按照当前商品买卖当中的惯例。
正式的纸质的四份《商品房买卖合同》都是由购房者签字后，全部交给开发商盖章之后，再交给购房者一份，所以，申请人手中并没有正式的纸质的《商品房买卖合同》。
而被申请人手中持有申请人已签字的正式的纸质的《商品房买卖合同》。
但是，是被申请人盖章后一直没有给申请人。
故一、二审判决认定事实错误。
再审法院应当依法纠正。
四、本案具备商品房买卖的实际履行条件，即本案争议的商品房是可以签订正式的《南宁市商品房买卖合同》，并办理合同备案及交付的。
是可实现强制实际履行的目的，完全具有可操作性。
申请人已经向法庭提交了相关的证据，被申请人也在法庭上确认，与本案争议的商品房同一批的商品房，目前，已经签订了正式的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案，同时已实际交付给购房者了。
所以，本案具备商品房买卖的实际履行条件，本案争议的商品房是可以签订正式的《南宁市商品房买卖合同》并办理合同备案及交付的。
被申请人应当履行其相应的合同义务。
人民法院可判决实现强制实际履行的目的，完全具有可操作性。
五、被申请人所主张的购房优先权并不存在，被申请人与第三人之间的租赁关系是另一个法律关系，由其双方另案另行处理。
被申请人也在法庭上确认，本案争议的商品房其已出租给了第三人，故其声称，该承租的第三人具有购房优先权，这是错误的，因为该房屋所在权属于申请人在先，被申请人出租在后，所以，第三人的购房优先权在本案当中并不具有。
同时，申请人胜诉之后，还将主张要求被申请人将所收取的租金返还给申请人并赔偿相应的损失。
如果因此而造成的第三人的损失，应当是被申请人与第三人之间的另一个租赁法律关系，由其双方另案另行处理。
综上所述，笔者认为一、二审法院驳回申请人的一、二审的诉讼请求，没有法律依据和事实根据，是错误的一、二审民事判决。
人民检察院的抗诉、申请人的再审的理由成立，双方所签订的《认购协议书》属于商品房买卖合同，再审法院应当判决支持申请人一、二审的诉讼请求。
以维护申请人的合法权益。
认购协议书的法律效应【2】
草率签订认购书 回头就后悔了
61岁的张女士现在和老伴住在三十年前单位分的老房子里。
眼看着老两口的岁数越来越大，张女士动了换房子的念头。
2月初，她在南部新城相中一套120多平方米带电梯的高层，看房当天就与售楼处签订了房屋认购书。
事后张女士发现，她买的楼层正好是消防连廊，会影响他们的居住舒适度，所以她后悔了。
认购书有法律效力 不可小视
一般来说，购房者在买房时，往往会在签订《商品房买卖合同》前会先签订房屋认购书。
有些购房者认为，房屋认购书与商品房买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用。
但实际上，根据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那就具有一定的法律效力，对双方均有约束力，所以在签订时绝不能疏忽大意。
“订金”及“定金”一字之差说道多
其实，购房者在签订房屋认购书时有很多说道，必须逐条阅读和考虑之后再做定夺，比如认购书上有“定金”及“订金”之分。
在法律上，“定金”对合同的成立、履行起担保作用，具有特定定金的规则：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。
而“订金”就不同了，它不对合同起担保作用，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”，接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。
“定金”的数额一般在5000到1万元之间，最终以双方的协商为准。
签订认购书不是“必须的”
日前有读者咨询，如果购房时不签订《房屋认购书》，直接签订《商品房买卖合同》可不可以?就此，记者查阅相关的法律文件并咨询了律师，发现对此并没有明文规定，也就是说，《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。
认购协议书的法律效应【3】
既然是正规协议，肯定有法律效率的。
有必要理解一下其性质，你看了你就知道了，具体如下: 认购协议性质属于意向书，与认购对象买卖协协议是不同的。
就拿《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》来举个例子吧。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。
认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。
《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。
《房屋认购协议书》的性质属于意向书，如果一方不履行，则承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金，不是房屋。
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