存量房评估总结报告
存量房评估总结报告【1】
区地方税务局开展 存量房交易税收征管工作的情况汇报自全系统开展应用房地产估价技术评估存量房交 易申报计税价格工作以来，杨凌示范区地税局高度重 视，明确目标，精心组织，采取有力措施扎实推进评估 工作的开展，现将情况汇报如下
一是及时汇报，取得支持。
及时向示范区 政府主要 领导就应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税 价格工作的重要意义、总局、省局的工作要求、需要的 外部环境等情况进行了专题汇报，示范区 政府对该项工 作给予了全力支持，多次召集相关部门召开会议予以肯 定和鼓励，增强了工作的权威性。
二是健全机构，制定方案。
成立了实施领导小组 ， 建立示范区管委会相关职能部门间的协作配合工作机制。
及 时制定了实施方案，明确了工作目标、工作任务、职责 分 工 和 具 体 方 法 ， 起草了存量房评估工作流程，制作了流 程图，严格按照规范性文件制定程序，制 定 了 《杨 凌 示 范 区地方税务局存量房交易价格争议处理办法(试行)》， 使各个环节有章可循，实现了组织、制度、职责和人员 “四保障”。
三是积极联动，加强配合。
应用工作中，加强与1 省局的汇报联系，同时从工作方案的制定到人力资源的 配备，从评估公司的选择到各项信息的审定，从运行资 金保障到人员培训，每一个关键的工作节点都严格把 关 ， 积 极 为 应用 工 作 营 造 良好 的 运 行 环 境。
我局主管局 长带领相关部门人员赴咸阳市地税局的实地学习，进一步提 高了我局相关人员对存量房评估推广工作的高度认识，明晰 了实际操作过程中的具体步骤，对我局存量房评估推广工作 深入开展起了重要的促进作用，同时在前期准备、信息采 集、等各个环节过程中，得到了房管、国土、规划等部 门大力配合，保证了房评工作的顺利开展。
四是扎实宣传，创造良好舆论氛围。
在宣传方面， 我局通过报纸、电视，发放宣传资料等 各种方式宣传此 项工作的的必要性、重要性、以及陕西省存量房交易价 格申报评估系统的专业性、权威性，从而使广大纳税人 了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房 评估工作的公信力 ，为评估系统上线创造良好的社会舆 论氛围。
五 是 加 强 培 训 ， 奠 定 理 论 基 础 。
为确保推广工作的 如期开展，我局采取多项措施加强人员培养，我局对各直属 机构人员开展了存量房估价工作培训会。
主管副局长向参训 人员简要介绍了存量房估价工作基本情况并提出了培训要 求;
示范区局税政科和征信科分别就开展存量房估价工作的2 基本内涵、背景、意义、目的、工作流程、我局进展情况及 评估系统操作进行了详细讲解，为存量房估价工作在我局顺 利推广奠定了坚实的理论基础。
六是准确采集、精确导入，确保顺利上线。
我局和评估 公司及时沟通后，就外包的具体业务、工作要求等内容进行 了详细的谈判，要求评估公司严格按照国家资产评估操作规 程、房地产评估规范及相关法律法规、技术规范标准及合同 约定对杨凌示范区内所有小区数据进行准确采集、评估，并 对其所悉的价格、系数等数据严格保密。
我局税政及信息人 员对测试系统的各个模块功能进行反复使用、测试，及时对 遇到的问题和软件公司人员进行沟通解决，尽量做到万无一 失，确保系统顺利上线。
七是措施得力，总体运行情况良好。
2012 年 1 月 1 日， 经过数据成功导入， 参数设置后， 陕西省存量房交易价格申 报评估系统在全区范围内成功上线， 1 月 13 日首笔存 量房交易税款通过评估系统顺利入库。
截止 2 月底共成 功评估交易 16 例，纳税人申报价格 280.56 万元，系统 评估价格 376.74 万元，增值额为 96.18 万元，增值率 达 到 34.28%。
从 这 两 个 月 的 运 行 情 况 看 ， 系 统 评 估 价 格较为科学合理，纳税人易于接受，截止目前没有发生 一起争议处理，总体运行情况良好
存量房评估总结报告【2】
为全面贯彻落实国家和省委、省政府对房地产市场宏观调控政策，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控职能，推广应用房地产估价技术，全面梳理我市存量房信息资源，构建房地产税源监控平台，加强存量房税收征管工作。
兰州市地税局按照国家税务总局的要求和省地方税务局《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》的工作部署，借鉴外地经验，结合我市实际，积极探索，精心筹划，主动争取政府和相关部门的支持与配合，建立了部门协作机制、专家支持机制、税务部门内部实施机制“三位一体”的组织体系，制定了切实可行的实施意见。
自2011年9月1日起，全面开展存量房批量评税工作，截至2012年10月15日在全市范围内正式施行，历时1年多时间，共有1041人参与，圆满完成了各项工作任务，现总结如下：
一、指导思想
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法规的规定，按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009] 100号)、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2 010] 105号)和《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2 011] 61号)文件要求，依托信息化手段，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行批量评估，进一步规范了我市存量房交易税收征管，防范了 “阴阳合同”所形成的税收风险，创造了依法治税、公平税负的良好环境，逐步建立健全了我市存量房交易价格评估机制，为进一步深化房地产税制改革打下了坚实的基础。
二、采取的措施
自存量房评估工作开展以来，在省局的坚强领导和大力支持下，本着认真负责的态度，依托房地产批量评估技术和信息化手段，做了大量的卓有成效的工作，达到了预期的目的。
(一)积极汇报沟通，理顺工作关系。
省局金昌会议之后，我们在组织干部学习精神的基础上，于第一时间向市政府主要领导和分管领导，就金昌会议精神及在我市开展此项工作的目的和意义、需要政府支持的事项进行了专题汇报。
市政府非常重视，及时成立了由市委常委、常务副市长李森洙任组长、各相关部门为成员的全市加强存量房税收征管工作领导小组，制定下发了《关于加强存量房税收征管工作部门协作意见》，进一步明确了各部门的职责和任务。
同时，组织召开了各县区、各部门一把手参加的全市加强存量房交易税收征管工作会议，进行了专题安排部署。
各县区也迅速行动，组织成立了相应的机构，召开专题会议进行了安排部署。
同时，在地税系统内部，成立了市区两级专门的领导机构，抽调业务精湛的人员组成各工作小组，理顺了工作关系，明确了工作职责，为此项工作的顺利开展提供了强有力的组织保障。
(二)深入调查摸底，制定实施方案。
全市地税系统上下联动，在各部门协调配合下，通过走访房产部门以及深入街道(乡、镇)、社区、进行调查，与评估公司代表进行座谈等方式，对存量房市场规模、交易活跃程度、房地产状况和特点、各县区分布情况展开了摸底调查，基本摸清了全市评税范围内68个街道(乡镇)、360个社区(行政村)的存量房分布情况，共13913栋楼，775742户，为方案设计、评税分区划分、经费测算、数据采集等提供了可靠依据。
按照“拟制方案、集体讨论、专家论证、领导审查、会议审定”的工作程序，组织力量制定了兰州市存量房批量评税《实施意见》、《项目需求方案》和《评税分区划分方案》等，对评税的技术规范、工作内容和业务流程、招标内容及标段划分进行了细化和明确，为存量房批量评税工作的顺利开展做好了充分的前期准备工作。
(三)开展招标工作，遴选中介机构。
在认真学习金昌经验的基础上，结合我市地域面积广阔、楼栋及商圈多、存量房价格受各种因素的影响也较多的实际，我们充分发挥兰州市从事房地产评估的公司较多的优势，在前期调查测算、权衡利弊的基础上，采取竞争性谈判的方式，从数家中介公司中遴选了兰州博纳房地产咨询评估有限公司等7家技术力量较强、有一定经验、有能力、有诚意的评估公司作为兰州市存量房批量评税工作的中标单位，兰州中瑞房地产资讯估价有限公司作为质量监理中标单位。
有效地借助了社会各方的力量和资源共同开展评税工作。
(四)营造舆论氛围，落实保障措施。
存量房评税工作涉及到广大纳税人的切身利益，涉及到房地产市场调控工作大局，在整个实施过程中，就必须要营造良好的舆论氛围，扎扎实实的进行宣传推动。
在采集信息之前，我们在《兰州日报》《兰州晚报》登载了六期《兰州市人民政府关于开展房地产信息普查工作的通知》，各县区局也积极协调当地政府，通过社区的配合，将普查通知张贴至每个小区，部分媒体对普查工作进行了跟踪报道。
通过前期大量细致地宣传解释工作，营造了良好的舆论氛围，保证了入户普查无干扰，信息采集无障碍。
同时，为保障征纳双方的合法权益，保证存量房税收征管的'客观、公平、公正，我们根据有关规定，结合我市实际，制定了《兰州市地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法(试行)》，从争议的受理范围、受理方式、处理流程等方面，对纳税争议的解决方式进行了细化和规范，为此项工作的顺利开展提供了保障。
(五)严格工作流程，做好信息采录工作。
信息的准确程度关系到存量房批量评税工作的成功与否，为此，我局明确了信息采集的要求，设计了7张现场信息采集表，下发了9张信息录入模板，统一制作下发了信息采集工作证，通过举办业务培训班，召开工作推进会议等方式，统一了思想，明确了目标，确保了信息采集录入工作顺利、有序开展。
为了保证信息的质量，我们实行了市、县(区)局、监理单位三级质量监督复核和验收工作制度，通过各环节严格的质量控制，确保了信息的准确性和可靠性。
截止2012年6月30日，现场信息采集和录入工作结束，全市共采集录入完成68个街道、309个社区、2139个小区，共计13091幢住宅楼、1756幢商用楼房信息。
(六)科学建立数学模型，确定修正系数。
批量评估的核心就是通过建立自动评估模型(AVM)，达到批量评估的目的。
目前，不动产评估AVM的应用技术开发和操作流程已经相当成熟。
我们以国家税务总局推荐的，已得到试点城市检验比较成熟的特征价格法的四种模型方程为基础，利用IBM SPSS数理模型统计分析软件，对所采集的经过评估人员初步分析筛选后的历史交易案例进行数据回归拟合分析，通过不断试验优化，确定了不同区域分多层、高层的最优数学模型方程，共产生了18个模型的最终表达式。
在此基础上，我们利用数理统计分析方法，通过已建立的特征价格法数学模型，求取当模型中各个价格影响因素赋予不同特征值时，所对应的房地产价格相对于基准价格的修正系数，生成了兰州市近郊四区和远郊三县一区两套面积、楼层、朝向系数表，通过对栋楼基准价进行三项因素的修正，得出每一套房屋的评估价格。
(七)评估基准价格，校验评估结果。
通过已建立的特征价格法数学模型，分区域分多层、高层，将存量房的各项特征值代入相应的模型表达式，利用自主研发的《存量房基准价批量评估系统》软件，批量评估出了以2012年3月1日为估价时点的，全市住宅类存量房栋楼基准价13091个，最高价12000元/每平方米(位于榆中薇乐花园梅园)，最低价350元/每平方米(位于榆中高崖镇金城水泥厂家属院)。
从全市各县区情况看：城关区最高价为11896元/每平方米(位于永昌路295号的“紫金百货”)，最低价2988元/每平方米(位于北滨河中路870号的“兰清花园9幢”);
七里河区最高价为8850元/每平方米(位于秀川街道穴崖子社区的“绿墅园B区16幢”)，最低价1850元/每平方米(位于阿干镇铁冶街50-54号);
西固区最高价为6068元/每平方米(位于芙瑞花园玉门街8号B幢)，最低价958元/每平方米(位于八盘峡水电厂家属院1号楼);
安宁区最高价为8980元/每平方米(位于北滨河中路42号的“安宁庭院6幢”)，最低价3900元/每平方米(位于铁院新村73-75号的“交大家属院8幢”);
红古区最高价为3302元/每平方米(位于海石湾镇平安路的“海丰花苑7幢”)，最低价1000元/每平方米(位于平安镇张家寺社区的“平安镇家属楼”);
永登县最高价为3300元/每平方米(位于城关镇滨河路的“佳永花苑”)，最低价1800元/每平方米(位于城关镇新仓巷的“良吉小区”);
榆中县最高价为12000元/每平方米(位于榆中县和平镇的“薇乐花园梅园”)，最低价350元/每平方米(位于高崖镇金城水泥厂家属院);
皋兰县最高价为3350元/每平方米(位于石洞镇名藩大道的“三汇沁园9幢”)，最低价2004元/每平方米(位于石洞镇北辰路644号的“教委职教中心楼”)。
做到了兰州市每一个区域、每一栋住宅楼都有基准价格。
为了确保万无一失，我们分三个阶段组织了评估结果的校验，一是由评估公司出具《基准价评估报告》，对本标段内评估基准价按照价格分布的情况详细进行说明，对重点区域价格进行比较，并按照以重点区域向外逐步辐射的办法列出价格区间提交专家组论证;
二是由信息技术组分标段、分区间对价格进行统计。
列出每个标段的最高价、最低价、平均价，并按照基准价划分为五个区段，分别统计出楼幢数量，以计算价格的准确性。
并对兰州市价格过万的86幢楼房重点进行了核对;
三是对房地产交易中心5、6两个月实际成交的5471个案例重新进行了测试运行，完全按照实际工作的需要，逐条数据重新导入系统以测试接口软件及基准价计算的准确性，通过模拟测试。
我们测算出目前重新确定的基准价与我市现执行的最低计税价格相比，平均增幅为106.6%。
为了再次落实准确性，我们抽取了其中22条数据，逐条进行了核对落实。
三个阶段工作完成后，评估结果最终提交专家咨询组进行集体论证确认，一致认为评估方法科学，参数选取合理，基本接近市场交易价格，予以认可。
(八)结合实际，合理确定价格估值下浮比例。
根据《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)的规定要求，为合理确定我市存量房交易价格估值下浮比例，经调查兰州市存量房实际成交价格，并考虑到我市在全国范围内属经济比较落后地区，居民人均收入位居全国后列，以及广大纳税人的切身利益和接受程度等因素，经请示省局和市政府批准：存量房价格估值下浮比例按20%的上限执行，新的基准价于2012年10月15日起在全市范围内施行。
(九)加强宣传报道，争取广大民众的理解和支持。
为了确保新的最低交易计税价格正式实施后顺利运行，得到广大纳税人的理解和支持，我们采取了多种方式进行了宣传报道和存量房税收征管工作的知识普及。
一是编写了《兰州市应用房地产估价技术加强存量房税收征管工作宣传手册》，完善了《存量房交易业务申报指南》，就存量房批量评估的概念、基本原理、技术方案、工作程序以及我市存量房税收征管工作等内容，作了详细介绍;
二是正式实施前，以“兰州市地方税务局关于应用房地产估价技术加强存量房税收征管工作的通告”以及“答记者问”的形式，对我市存量房批量评税的目的意义、法律依据、采取的评估方法和正式实施的时间等内容，向社会进行了告知;
三是为充分尊重纳税人的知情权，将需要公开的内容通过在办税场所张贴公告或印发宣传手册等方式告知纳税人，并耐心接受纳税人的咨询。
通过一系列的宣传报道，广大民众进一步了解了存量房评税工作的客观性、公正性和合法性，得到了广大民众的理解和支持。
(十)注重培训、稳妥推进，正式运行实施。
为了确保软件正式上线运行，我们做了大量的前期准备工作。
一是对《兰州市存量房税收管理系统》软件进行了升级改造和安装调试。
根据业务需要，对《兰州市存量房税收管理系统》软件进行了升级改造，对涉及存量房交易的各县区地税局(红古区地税局、永登县地税局、榆中县地税局、皋兰县地税局、城关地税一局、市局高新分局)安装了项目软件;
二是设置岗位、配备人员。
按照存量房征管模式的要求，对地税系统和房地产交易中心就该系统的权限分配、票证领用、减免税审核流程等内容进行了岗位设置和人员配备，明确了各自的工作职责和范围;
三是岗前培训。
软件安装前，市局信息处和软件公司，组织各县区局、市局专业化管理分局征管科长、信息科长等相关人员，对软件的操作流程、各模块功能、软硬件环境、岗位设置、人员配备等内容进行了系统的培训与讲解。
2012年9月18日，市局存量房工作组组织相关人员，进行了为期一天的业务培训，就《兰州市存量房税收管理系统》和《兰州市存量房交易计税价格核定系统》两个软件的对接与业务衔接问题，进行了系统的讲解和现场模拟操作演示，使大家进一步熟悉和掌握了软件，提高了操作能力。
通过一系列的前期准备工作，为软件上线后的顺利运行奠定了坚实的基础。
经省局和市政府批准，兰州市存量房批量评税价格核定系统于2012年10月15日正式上线运行，新的存量房交易最低计税价格同时启用，目前该系统运行良好，各单位都按照规定的程序和方法，依据新的最低交易计税价格进行存量房交易的税收征管工作。
三、取得的成效
我局存量房批量评税工作经过近一年的艰辛努力，目前，上线运行前的各项工作已基本就绪，取得了显著成绩。
主要表现在以下几个方面：一是建立了覆盖全市的存量住宅基础信息库和基准价体系。
二是职能作用得以有效发挥。
通过运用存量房批量评税技术，对建立公平、公正的房地产价格评估机制，减少人为干扰因素，促使房地产交易价格更趋真实、公开、透明，引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为，为推动我市房地产市场健康发展具有非常重要的意义。
三是堵漏增收效果显现。
通过开展存量房批量评税工作，能够有效整合现有房地产信息资源，构建房地产税源监控平台，促进房地产税收征管，减少税收流失，增加财政收入。
以新的基准价下浮15%作为最低计税价格，经初步测算，预计从2013年起，全市每年可增加地方税收3.13亿元。
四是服务效率大大提升。
通过向全社会公布基准价格，便于广大市民随时了解具体房屋价格。
同时，随着批量评税技术平台的上线应用，可以改变传统的征管模式，大大提升服务效率，方便纳税人办证交易。
五是工作经验弥足珍贵。
此项工作涉及面广、工作难度大，我们在具体工作中坚持在学习中探索、在实践中创新，既开拓了工作思路，又树立了攻难克坚的信心和勇气，还创新了工作措施，这些都为我们今后加强征管工作积累了宝贵的工作经验。
四、几点体会
通过近一年的批量评税工作实践，我们深深地体会到：一是离不开省局的正确领导和地方的鼎力支持。
省局董局长在我局工作开展过程中多次听取汇报，提出明确要求。
俞处长及财产和行为税处各位领导多次莅临我局，现场进行指导，提出改进的意见和建议;
市政府主要领导作出明确指示，分管领导亲自挂帅，并在工作经费上给予了大力支持;
各相关部门积极配合、全力协助我们开展工作。
所有这些，都为我们顺利开展此项工作提供了坚强的后盾。
二是离不开专业机构的积极参与和信息科技的有力支撑。
这项工作专业性强、工作量大，仅靠税务部门很难完成。
工作中，专家咨询组、各评估机构、监理单位和软件开发公司充分发挥各自的专业优势，各司其职;
同时，各种较为先进的软件及统计、分析等信息技术的充分应用，大大提高了工作效率。
三是离不开务实创新的工作作风和规范有序的保障措施。
参与工作的全体人员加班加点，忘我工作，在学习借鉴试点经验的基础上，坚持结合实际、活学活用，充分挖掘潜在的资源优势，积极在专业机构遴选、软件开发、信息技术应用方面创新工作措施，取得了实实在在的效果。
并根据工作的内容和整个流程，分阶段、分项目划清各自的职责范围，明确工作目标和任务。
制定了《工作质量监理办法》、《争议处理办法》等一系列办法和制度，先后组织召开动员会、推进会、研讨会、安排会、论证会等40余次，及时研究解决问题，协调推进工作。
有力的促进了各阶段工作的如期完成。
总之，我市存量房批量评税工作在省局的正确领导下，在市政府及各相关部门的密切配合下，在评估中介的积极参与下，经过近一年的努力，已正式上线运行，取得了一定的成绩。
但与省局的要求相比、与各兄弟单位的工作相比，仍有很大的差距和不足，主要是：一是基层工作人员在信息采集过程中，由于工作积极性、责任心不强，审核把关不严，导致采集的数据多次返工;
二是由于历史成交样本数据量不足，导致数学建模工作缓慢;
加之区域性差异，导致修正系数在一个独立的市场上确定。
这些问题我们将在以后的工作中，积极借鉴好经验、好做法，认真改进缺点和不足，努力把我局的存量房批量评税工作做得更好，向省局和广大纳税人交上一份满意的答卷。
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