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餐饮娱乐商业调查报告

时间：2023-09-20 11:01:06 调查报告我要投稿

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餐饮娱乐商业调查报告

　　在当下这个社会中，报告与我们愈发关系密切，报告成为了一种新兴产业。写起报告来就毫无头绪？下面是小编为大家收集的餐饮娱乐商业调查报告，希望对大家有所帮助。

餐饮娱乐商业调查报告

餐饮娱乐商业调查报告1

　　国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品流通、餐饮服务，应当依法取得餐饮服务许可证、卫生许可证、个体户营业执照

　　注册个体户办理具体流程如下：

　　1、申请个体工商户名称预先登记应提交的文件、证件；

　　办理资料：（1）申请人的身份证明或由申请人委托的有关证明；（2）个体工商户名称预先登记申请书；（3）法规、规章和政策规定应提交的其他文件、证明。办理时限：1个工作日

　　办理费用：30元

　　办理地点：当地工商局

　　2、申请个体工商户开业登记应提交的文件、证件：办理资料：

　　（1）申请人签署的个体开业登记申请书（填写个体户申请开业登记表）；（2）从业人员证明（本市人员经营的须提交户籍证明，含户口簿和身份证，以及离退休等各类无业人员的有关证明；外省市人员经营的须提交本人身份证、在本地暂住证、育龄妇女还须提交计划生育证明；相片一张。（3）经营场地证明；（4）家庭经营的家庭人员的关系证明；（5）名称预先核准通知书；（6）法规、规章和政策规定应提交的有关专项证明。办理时限：5个工作日

　　办理费用：23元

　　办理地点：当地工商局

　　办理依据：《城乡个体工商户管理暂行条例》

　　《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》

　　3、办理组织机构代码证：办理资料：

　　（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：3个工作日

　　办理费用：108元办理地点：当地技术质量监督局

　　4、刻章：

　　办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件

　　（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：2个工作日

　　办理费用：参考300元办理地点：当地公安局批准的印章公司

　　5、办理国税登记证：

　　办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章

　　办理时限：3个工作日

　　办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地国税局

　　6、办理地税登记证：办理资料：

　　（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章办理时限：3个工作日办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地地税局

　　7、设立基本户（主要用于和公司转帐用）

　　办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）组织机构代码证复印件（4）国税、地税登记证复印件（5）章办理时限：5个工作日

　　办理地点：方便自己的就近银行办理费用：一般都不收费

　　餐饮服务许可证

　　申请条件

　　1、具有与制作供应的食品品种、数量相适应的食品原料处理和食品加工、贮存等场所，保持该场所环境整洁，并与有毒、有害场所以及其他污染源保持规定的距离；

　　2、具有与制作供应的食品品种、数量相适应的经营设备或者设施，有相应的消毒、更衣、洗手、采光、照明、通风、冷冻冷藏、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤以及处理废水、存放垃圾和废弃物的设备或者设施；

　　3、具有经食品安全培训、符合相关条件的食品安全管理人员，以及与本单位实际相适应的保证食品安全的规章制度；

　　4、具有合理的布局和加工流程，防止待加工食品与直接入口食品、原料与成品交叉污染，避免食品接触有毒物、不洁物；

　　5、国家食品药品监督管理局或者省、自治区、直辖市食品药品监督管理部门规定的其他条件。

　　申请材料

　　1.《餐饮服务许可证申请表》；

　　2.营业执照、名称预先核准通知书、事业单位法人证书或民办非企业单位登记证书等有关申请单位的资质证明的原件及复印件；

　　3．法定代表人、负责人或业主身份证明的原件及复印件，如需代办的，需补充法定代表人、负责人或业主签章确认的《授权委托书》及经办人身份证明的原件及复印件；

　　4.餐饮服务场地的合法使用证明原件及复印件：包括产权证明、租赁合同、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》等，无法提交有效产权证明的场所，经营者可凭各区人民政府、街道办事处、居（村）委会、社区工作站、园区管委会（工业园区、科技园区）、市场开办管理单位、物业管理公司、学校等单位或部门出具同意在该场所从事餐饮服务经营活动的《场所使用证明》。

　　5.餐饮服务经营场所和设备布局、加工流程、卫生设施等示意图及说明（示意图应注明申请人名称，详细标明烹调、粗加工、切配、餐用具清洗消毒、保洁、面点制作、烧卤粗加工、烧卤腌制、烧卤风干、烧卤制作、生食海产品加工、凉菜制作、熟食销售、裱花操作、食品库房、食品冷却、食品包装、配送食品、更衣室、检验室、就餐等场所的面积尺寸和炉具、案台、清洗水池、冰箱、冷库、消毒柜、空调、货柜、层架等设施设备的具体位置）；6.从业人员健康管理、食品安全培训管理、原料采购查验和索票索证管理、仓储管理、餐饮具清洗消毒管理等保证食品安全的规章制度；

　　7.特大型餐馆、大型餐馆，学校食堂，供餐人数500人以上的机关、企事业单位食堂，连锁经营餐饮服务企业总部，集体用餐配送单位还应提供关键环节食品加工操作规程、食品安全检查计划以及食品安全突发事件应急处置预案；

　　8.申请甜品站还须提交餐饮主店的《餐饮服务许可证》复印件和餐饮主店配送管理制度、甜品站食品进货查验记录制度、甜品站环境及设施设备卫生管理制度；

　　9.申请凉茶店还须提交凉茶原料配方以及不使用有毒有害物质和药品作为凉茶原料的申明。通过集中采购现场分装销售的凉茶店，应提供加工单位的食品生产许可证或餐饮服务许可证；

　　10.符合相关规定的食品安全管理人员培训证明资料。以下单位须配备高级餐饮服务食品安全管理员：特大型餐馆（经营场所面积3000㎡以上）、连锁经营餐饮服务单位的总部、集体用餐配送单位、中央厨房、供餐人数3000人以上的集体食堂以及承担重大活动接待任务的'餐饮服务单位。以下单位须配备中级或高级餐饮服务食品安全管理员：大型餐馆、供餐人数3000人以下的学校食堂（含托幼机构食堂）、就餐人数在500人以上3000人以下的机关和企事业单位食堂。其他餐饮服务单位应至少配备初级餐饮服务食品安全管理员；11.餐饮服务从业人员参加食品安全培训的情况说明和有效的健康体检合格证明及复印件；12.法律、法规、规章、规范性文件规定或市食品药品监管局要求提供的其他材料。

　　申请程序

　　申请：申请人向市行政审批服务中心“食药监窗口”提交申请。

　　受理：申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容，并发给申请人《补正材料通知书》；申请材料齐全、符合法定形式，或申请人按要求提交全部补正材料的，予以受理，出具《餐饮服务许可受理决定书》。

　　审查：按照《餐饮服务许可审查规范》组织现场审查验收。

　　决定：现场审查符合标准的，做出准予行政许可的决定；不符合标准的，做出不予行政许可的决定并书面说明理由，同时告知申请人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。许可证颁发：申请人提交的申请材料和现场核查符合法定条件和标准的，做出准予行政许可的决定，法定时限内颁发《餐饮服务许可证》。

　　申请须知

　　根据类别，不同分类对餐饮前置办理文书有着不同规定。1、150方以下的面积的小型餐馆不需要办理消防和环评。2、150方以上的面积餐馆则需要先到环保部门申请环境评估，还需向公安局防火科申请消防评定。两者通过者才有申请餐饮证的条件。

　　3、食品摊贩从事餐饮服务经营活动，按照《食品安全法》有关规定执行。《餐饮服务许可证》应当载明单位名称、地址、法定代表人（负责人或业主）、类别、许可证号、发证机关（加盖公章）、发证日期、有效期限及备注等内容，有效期为3年，免费办理。

　　各级餐饮服务监管部门要依照《食品安全法》要求和本省（区、市）餐饮服务监管部门的有关规定，依法加强本辖区餐饮服务许可工作，严格按本通知要求的式样、内容印制和核发《餐饮服务许可证》，做到餐饮服务许可工作有序开展、依法公正。参考资料：《中华人民共和国食品安全法》行政许可时限

　　自受理申请之日起20个工作日内，依法需要听证、检疫、检验、鉴定所需时间除外。承诺时限

　　自受理申请之日起13个工作日内，依法需要听证、检疫、检验、鉴定所需时间除外。备注：递交申请材料之日不一定视为行政许可申请受理之日，只有当申请材料齐全并且符合法定形式时，才出具行政许可受理凭证，否则，只出具材料接收凭证。

　　受理餐饮服务许可申请后，在餐饮服务许可现场核查中，发现申请人的条件不符合规定的，但在短时间内可整改完善的，可根据《中华人民共和国行政许可法》第六条确定的“便民原则”的精神，给予申请人8个工作日的“限期整改”的机会。因此，《餐饮服务许可现场核查笔录》中的结论为“限期8个工作日内整改完善”，申请人整改所需的时间不计入行政许可时限内。

　　卫生许可证

　　办理程序

　　一、办证顺序：

　　申报图纸（同时准备所需材料）审查图纸及相关材料现场验收合格后申报材料10个工作日领取卫生许可证

　　二、申办卫生许可证所需申报材料：

　　1、生产经营场所地平面布局图一份，应标明比例尺（比例为1：100）、室内各功能房，基本要素（尺寸、名称、设施名称及个数），可自行手绘或用电脑绘制；

　　2、生产经营场地场所的使用证明（房屋产权证明和租赁协议）；

　　3、法定代表人或者负责人资格证明（董事会决议、章程或任命文件）一份；

　　4、生产经营场所地址方位示意图一份：应标明方向、街道名称、生产经营场所所在位置与周围建筑、相邻单位的关系；

　　5、法人或负责人培训证明；

　　6、产品配方、生产工艺流程图和说明，产品包装材料、标签、说明书样稿；

　　7、产品或试产样品卫生检验报告（在区县及以上卫生行政部门取得的当检测报告）和产品执行标准（含企业标准）；

　　8、企业卫生管理的组织和制度的资料；

　　9、实验室设置情况（包括：实验室规模、仪器设备、实验人员资格证明）及可检测项目（每批次、每天的留校和检测指标、检测项目）；

　　10、卫生许可证申请书一份：申请单位名称写明全称或法定简称，加盖公章（与营业执照申请单位名称一致，个人不盖章），单位地址、使用面积、卫生设施按实际情况填写详细，申请许可项目填写生产经营范围和种类，空格处以“无”字填写；

　　11、建设项目卫生审查申请书一份：“项目类别”一栏填写新建、改建、扩建、还是续建，空格处以“无”字填写；

　　12、食品的委托加工还需提交委托加工合同书和受委托加工企业卫生许可证，且受委托企业卫生许可证项目中应含有与委托加工产品相同工艺的新产品；

　　13、生产加工学生营养餐的企业还需提供以下资料：（1）制定学生营养餐的依据及标准；

　　（2）学生营养餐的合理营养配餐资料：学生营养餐的营养素、热量、蛋白质、脂肪、钙、铁、锌、视黄醇当量、维生素B1、维生素B2、维生素C的设计计算资料，根据营养成分计算的配料资料，根据食物配料编制食谱；（3）合理烹调，防止营养素损失的措施；

　　（4）保证学生营养餐卫生安全的管理措施及食品留样制度；

　　（5）生产经营学生营养餐的送餐企业应提供企业标准，食品包装上应标明厂名、厂址、主要营养成分最低含量、装盒时间、食品时限；（6）营养工作人员资料（营养师资格证明）；

　　14、申请单位在工商管理局取得的《企业名称预先核准通知书》复印件或《工商营业执照》（或副本）复印件；

　　15、卫生行政部门认为有必要提交的其他资料。

餐饮娱乐商业调查报告2

　　地点：重庆城区

　　对象：卫生状况

　　范围：餐饮娱乐行业

　　主题：餐饮娱乐行业的卫生状况

　　科考方法：社会实践调查

　　调查经过：为调查某些餐饮服务行业及相关休闲娱乐单位的卫生安全状况同时完成暑假期间的社会实践活动，我主动到一家咖啡店和一家茶馆应聘，借由帮忙进入调查，并有所收获。

　　调查后的分析：最近中国甚至是世界范围内的食品安全状况都相当令人担忧。暑假期间也总是听到各种各样关于饮食卫生问题的报道，于是对这方面起了关注。借暑假实践的便利，对某些现象做了以下记录：

　　1、该咖啡店卫生要求：

　　①头发干净清爽，不油腻；

　　②着装统一，身上无异味；

　　③店内清洁及时打扫，不能有明显的渣滓。

　　卫生达标状况：①②点没问题，③点中，虽有及时打扫，但仅是用脏抹布擦洗餐桌。厨房卫生极差，上菜时有抛洒，直接用手送回盘中。前台冲泡咖啡等时，打喷嚏用手拭鼻。

　　2、该茶馆卫生要求：

　　①地面清洁，干净，无明显渣滓；

　　②茶水表面无泡沫，清亮、透明；

　　③及时清洁机麻、烟灰缸、茶杯等；

　　④保持室内空气清新，无异味。

　　卫生达标状况：表面上基本符合，但冲泡茶水的杯子仅是用冷水冲洗然后用抹布擦干。且所用抹布既用来擦洗机麻还用来擦洗烟灰缸、收银台等，十分不干净。室内喷有空气清新剂，但不是十分通风。吃剩下的瓜子又倒回口袋保存？不难看出，餐饮娱乐业制定的卫生要求大多数是针对员工的，然后就是迎合顾客心理需求的'，而实际上到底有没有做到卫生达标是其次的。这就造成现在大多数餐饮娱乐行业的普遍现象——高档装潢，中等服务，低级清洁。当然，这种现象不仅仅是商家造成的，消费者的心理需求也可以说是决定性的因素。例如茶馆，对来玩长牌的顾客提供的茶水是用大玻璃杯装的，第一次无意用一次性纸杯给顾客倒茶还被顾客训了——“你们这里就拿这个给客人喝茶的？！”其实事实上是，看似气派、透明的大玻璃杯都是没有经过消毒的，而且还很脏。所以，要想达到真正的卫生安全，消费者应该树立正确的消费观，不给投机取巧的商家以机会，不能片面追求档次和口味忽略本质。商家更应该自我检讨，用品质来赢得发展。

　　调查感想：作为一名中学生，有义务了解自己周围的环境，并对其作出反应。由于知识有限，我很难对于餐饮娱乐业的卫生安全给出一个标准，这里提供沙区政府网上公布的一些要求：

　　一、建立健全卫生制度，要求卫生制度上墙，有专职卫生管理人员，有奖惩制度可查；

　　二、从业人员必须体检、培训合格，并配备白色工作衣帽；

　　三、经营场所内外环境符合卫生要求，有监测合格报告；

　　四、厨房应布局合理，面积应满足其加工需要，最小使用面积不得小于8m2，厨房四壁瓷砖应在米以上（主干道旁要求瓷砖上顶），厨房地面应设计一定坡度，使用磨石或地砖等防水、防滑易冲洗材料，有排水明沟，其上加盖水篦子，厨房需上、下水流通畅，采光照明良好。

　　五、厨房应设置有标志的五个清洗、清毒池（餐用具清洗池、餐用具消毒池、餐用具冲洗池、洗菜池、洗肉池），应配备足够且能密闭的保洁柜，并配置机械通风换气（抽油烟）设施，防蝇、防鼠、防尘设施，与其经营规模相适应的冷藏冷冻设施及密闭（加盖）的垃圾桶、潲水桶。

　　六、冷库（冰柜）中存放的食品要求生食、熟食、半成品分开，并有明确标志，用于加工原料、半成品、成品的刀、墩、板、桶、盆、筐、抹布等工用具也应有明确标志，做到分开使用，定位存放。

　　七、设置粗加工间，其内应设淘菜池和菜架。蔬菜和肉类清洗、加工场地及工用具应明确分开并有标志。

　　八、熟食、凉菜间要求做到专室、专人、专用清洗消毒池，专用工具专用冷藏设施，并有明确标志。配备防蝇、防尘设施（如灭蝇灯、纱窗纱门、布帘等），脚踏式垃圾桶及空调设施，要求在操作台上方米处安装紫外线空气消毒灯。

　　九、库房要求干燥通风，有防潮、防虫、防鼠设施，配置货架、货柜，物品做到分类堆放，隔墙离地

　　希望所有的公司和企业都能根据这些卫生要求，不断完善自己的服务水平与质量，用更加强大的社会责任感来对待自己的产品和服务。也希望广大消费者多了解一些卫生方面的要求和相关知识，选择放心舒心省心而理性的消费。同时，通过这次的社会实践也累积了许多社会经验，待人接物的基本原则。当然，也不乏社会的一些不好的潜规则，例如熟人啊关系啊，给求职带来种种阻碍的很多因素。但是，迈出了这样小小的一步，对今后早日熟悉社会，融入社会也有相当大的帮助。并且，打工的辛劳也让我意识到现实社会的就业压力和就业环境的紧张，对今后的学习会提出更高的要求。

餐饮娱乐商业调查报告3

　　调查时间：20xx年5月16日——26日

　　调查地区：广汉、青白江、金堂

　　调查对象：三地餐饮娱乐行业情况

　　调查方法：观察交谈、扫街走访、重点约谈

　　调查人：xx

　　一、调查目的

　　通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

　　二、三地行业发展状况分析

　　随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

　　1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

　　2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

　　3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

　　4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

　　5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

　　6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

　　三、金堂商业现状分析

　　1、商业形态及特征

　　从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

　　2、商业圈层

　　金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的.大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

　　金堂城区按商业独立性可划分如下：

　　中心商圈

　　A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。

　　B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等

　　C、次级商圈

　　A、一、二横道商圈——区域：

　　一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

　　B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

　　C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

　　边缘商圈

　　客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

　　特色商圈

　　A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

　　B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

　　3、区域特征

　　中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

　　次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

　　一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

　　边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

　　四、金堂消费分析

　　1、消费习惯

　　电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

　　2、消费偏好

　　金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

　　3、消费实力

　　目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

　　4、消费结构

　　根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

　　五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析

　　1、餐饮经营需求特征

　　A、综合性酒楼

　　主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m2以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

　　目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m2.月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m2.月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

　　该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

　　金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅（含火锅）

　　该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m2之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

　　目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m2.月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

　　该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）

　　典型代表：金堂

　　一、二横道餐饮街广汉佛山街、青白江幸福天地等

　　C、中式快餐

　　目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

　　D、西式快餐

　　该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m2之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

　　目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m2.月，物业（商管）收费5元/m2.月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

　　该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

　　金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

　　E、西餐咖啡

　　该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定景观（自然景观建筑景观均可），周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

　　该类餐饮面积需求300——1000m2，在金堂租金标准为40——80元/m2.月之间，物业（商管）收费5元/m2.月以内，签约时间至少三年。

　　该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

　　金堂典型代表：一米阳光水城印象罗浮咖啡、逸景云天等

　　2、娱乐休闲经营需求特征

　　A、KTV歌城

　　该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；

　　中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位（场），周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m2以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m2.月之间。

　　金堂典型代表：中低端

　　一、二横道中高端金钻.名歌会淞霖会所等

　　B、浴足保健

　　该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

　　该类业态面积需求1000m2以上，在金堂租金标准为30——60元/m2.月之间，物业（商管）收费3元/m2.月以内，签约时间至少五年。

　　该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

　　金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

　　C、茶楼

　　茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

　　该类业态面积需求500m2以上，在金堂租金标准为20——40元/m2.月之间，物业（商管）收费2元/m2.月以内为佳，签约时间至少三年。

　　该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

　　六、调查结论

　　目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多（见竞争调查表），总市场供应体量约50万m2，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率（含已售自营）不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

　　综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

　　金堂商业现状及趋势预判：

　　1、招商工作将面临激烈竞争局面；

　　2、金堂商圈分布将呈现多极化特点；

　　3、金堂总消费力将迅猛提升；

　　4、未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限；

　　5、外来中餐品牌在金堂尚为空白点；

　　6、大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点；

　　7、中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势；

　　8、商业品牌对物业形象和档次要求越来越高；

　　9、传统餐饮对物业条件要求越来越高；

　　10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高；

　　11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

　　维罗纳物业价值指数初判：

　　1、区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

　　2、地段（价值核心要素）：中等

　　3、交通：上等

　　4、物业配套：中上等

　　5、物业形象：中等

　　6、物业形态：中等偏下

　　7、周边环境：中等

　　8、人气（商气）：中等偏下

　　9、景观：中等偏下

　　10、品牌吸附力：暂无

　　本案物业价值综合指数：中等偏下

　　招商策略建议：

　　结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

　　根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m2以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

　　招商政策建议：

　　1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

　　2、装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

　　3、合同期限：五年。

　　4、保证金：两个月租金。

　　5、租金交付：半年一交。

　　6、商管费：1.5元（可作为招商谈判条件减免）

　　7、提供免费店招位置，广告位有偿适用。

　　上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

　　本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

　　与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。